الاستثمار العقاري

القسم الأول

البحث عن أهلية العقار للجنسية وتحديدها

تُعدّ المرحلة الأكثر أهمية في عملية الجنسية هي الفحص القانوني والتقني للعقار المراد شراؤه، والذي يُجرى قبل إتمام عملية الشراء. حتى لو بلغ سعر العقار 400,000 دولار أمريكي، فإن طلب الجنسية سيُرفض إذا لم يكن مطابقاً لدليل طلب الجنسية عبر الاستثمار المنصوص عليه في تشريعات الجنسية. لذا، قبل الاستثمار، يجب التحقق من أهلية العقار للجنسية والتحقق منها رسمياً. يستطيع المحامي وحده إجراء هذا الفحص بشكل كامل. يمكن للمحامي طلب موعد عبر نظام Web Tapu لفحص سند الملكية المراد شراؤه، وإجراء الفحوصات شخصياً في دائرة تسجيل الأراضي وفي البلدية.

1. 1

   مراجعة الوضع القانوني لسند الملكية

   أولاً، يُفحص سجل سند الملكية للعقار بشكل مفصل. تشمل هذه المراجعة البنود التالية.

2. 2

   تسجيل الرهن العقاري

   هل ثمة رهن عقاري مُقيَّد في سند الملكية؟

   عندما يكون البائع شركةً، فبما أن المشاريع تُموَّل عادةً من خلال قروض مصرفية، قد يكون هناك رهن عقاري مصرفي مسجل على العقار. من أجل تقديم طلب الجنسية، يجب فك هذا الرهن المصرفي بالضرورة قبل إتمام عملية البيع.

3. 3

   تسجيل الحجز

   هل ثمة حجز على سند الملكية؟

   الحجز هو قيد يفرضه مكتب التنفيذ بسبب ديون مالك العقار. المصادر المحتملة:

   • الحجوزات الناشئة عن الديون الضريبية والعقارية
   • الحجوزات الناشئة عن إجراءات التنفيذ أو ديون الفواتير المتعلقة بديون مستحقة لشركة أو فرد
4. 4

   القيود الأخرى

   هل ثمة أنواع أخرى من القيود؟

   القيد هو حق أو تقييد مسجل في سند الملكية يمكن الاحتجاج به في مواجهة الأطراف الثالثة. وفيما يلي شرح لأنواع القيود الشائعة:

   قيد وعد البيع: قيد يشير إلى أن العقار قد بيع مسبقاً لشخص آخر بموجب عقد موثق ويتعين نقل الملكية في تاريخ مستقبلي.

   قيد الأمر بالحجز الاحتياطي: يشير إلى أن البيع قد يكون محظوراً بسبب دعوى قضائية جارية تتعلق بمالك العقار.

   قيد عقد البناء مقابل حصة في الأرض: يشير إلى عقد يفيد بأن بناء العقار لا يزال جارياً وأن سندات الملكية يمكن نقلها بعد أن يصل البناء إلى مرحلة معينة. يجب عدم الدفع مقابل عقار غير جاهز للبيع بعد.

   أمر المحكمة بالحظر المؤقت: أمر صادر عن محكمة يوقف مؤقتاً بيع العقار أو نقله. لا يمكن إجراء أي معاملات على سند الملكية إلى حين رفع الحظر.

   قيد الإفلاس: تسجيل يُضاف إلى سند الملكية بسبب إفلاس مالك العقار. في هذه الحالة، تنتقل صلاحية التصرف في العقار عادةً إلى مدير الإفلاس ويلزم اتباع إجراء خاص للبيع.

   قيد نزع الملكية: تسجيل يشير إلى أن الدولة في طور نزع ملكية العقار لصالح المنفعة العامة. في هذه الحالة، قد يكون البيع مقيداً أو غير ممكن إلى حين إتمام نزع الملكية.

   تسجيل التراث الثقافي / المنطقة المحمية: يشير إلى أن العقار ذو قيمة ثقافية أو تاريخية ويخضع للحماية. يُقيَّد استخدام هذه العقارات والبناء فيها بشكل صارم؛ وقد تلزم تصاريح خاصة لبعض المعاملات.

   تسجيل المنطقة العسكرية المحظورة: يشير إلى أن العقار يقع في منطقة مقيدة من الناحية الأمنية العسكرية. قد يلزم تصريح خاص، ولا سيما لتملك الأجانب للعقارات أو لبعض معاملات التصرف.

   قد تحول هذه التسجيلات دون إتمام معاملة النقل كلياً، أو تستلزم الحصول على تصاريح خاصة، لذا يجب مراجعتها بالضرورة من قِبَل محامٍ مختص قبل الحصول على سند الملكية.

5. 5

   هل سبق استخدام العقار للحصول على الجنسية؟

   هل سبق استخدامه للحصول على الجنسية؟

   تُفرض على العقارات المشتراة في إطار الجنسية التركية عموماً إشارة حظر البيع لمدة 3 سنوات. لا يمكن استخدام نفس العقار في طلب جنسية ثانٍ. لذا يجب التحقق مما يلي بالضرورة:

   • ما إذا كان العقار قد كان موضوع ملف جنسية سابقاً
   • ما إذا كانت هناك إشارة حظر بيع لمدة 3 سنوات
6. 6

   أهلية نوع سند الملكية للجنسية

   يجب التحقق من نوع سند الملكية بالضرورة لأغراض تقديم طلب الجنسية. من الأساسي أن يتمتع العقار بتمليك الشقة (kat mülkiyeti) أو حق الارتفاق الإنشائي (kat irtifakı)؛ إذ يُشير هذان النوعان من سندات الملكية إلى أن الوحدة المستقلة قد حُددت قانونياً وأن هناك استثماراً في مبنى مرتبط بالمشروع.

   في المقابل، لا يُعدّ شراء قطعة أرض خالية مؤهلاً للجنسية بمفرده. لا يمكن أخذ العقار ذي سند الأرض بعين الاعتبار لأغراض الجنسية إلا إذا توافرت جميع الشروط التالية في وقت واحد:

   • وجود مشروع مرخص على قطعة الأرض
   • الحصول على موافقات بلدية للبناء
   • إنشاء حق الارتفاق الإنشائي
   • تحديد الوحدات المستقلة بوضوح في المشروع
   • إتمام الدفع عبر البنك وإثباته بشهادة شراء العملات (DAB)
   • استيفاء تقرير التقييم للحد الأدنى من المبلغ المطلوب للجنسية

   إذا غاب أي من هذه الشروط، فلن يُقبل الاستثمار في الأرض في إطار الجنسية.

   

   

7. 7

   الجنسية عبر العقد الموثق

   يجب أن يكون العقار ضمن مشروع بالضرورة. يشترط أن يكون البناء مرخصاً وأن يكون حق الارتفاق الإنشائي قد أُنشئ. لا تُقبل مبيعات الأراضي الخالية والمعاملات المستندة فقط إلى عقود لأغراض الجنسية.

   يجب أن يستوفي تقرير التقييم حداً أدنى يبلغ 400,000 دولار أمريكي. فضلاً عن ذلك، قبل التوقيع على عقد وعد البيع الموثق، يجب أن يكون المستثمر الأجنبي بصفته المشتري قد دفع ما لا يقل عن 400,000 دولار أمريكي، وأن تكون شهادة شراء العملات الأجنبية (DAB) المتعلقة بهذا الدفع قد صدرت في موعد أقصاه تاريخ التوقيع على العقد الموثق.

   يُستخدم أسلوب العقد الموثق عموماً في مبيعات التقسيط عملياً. لتتمكن من تقديم طلب الجنسية، يجب دفع ما لا يقل عن 400,000 دولار أمريكي في المرحلة الأولى؛ ويمكن سداد المبلغ المتبقي بالتقسيط.

   بصفة خاصة في المشاريع قيد الإنشاء، نظراً لأن بعض الشركات لا تنقل سند الملكية حتى مرحلة التسليم، فإن المعاملات في مثل هذه الحالات تُجرى عبر أسلوب العقد الموثق. في الحالات التي لا تمتلك فيها شركة المقاول قطعة الأرض، يجب أن يكون هناك عقد بناء مقابل حصة في الأرض بين الشركة ومالك الأرض؛ إذ يُسجَّل العقد الموثق لاحقاً في سند الملكية مع الحظر المتعلق بالجنسية.

   بعد تسجيل سندات ملكية حق الارتفاق الإنشائي باسم الشركة، يمكن التوقيع على عقد بيع موثق مع البائع. وفي حال استيفاء الشروط الأخرى أيضاً، يمكن إجراء إجراءات الجنسية عبر أسلوب العقد الموثق.

   

8. 8

   التقييم الأولي للخبرة

   إذا كان طلب الجنسية يُقدَّم بعقار واحد، يُطلب تقرير تقييم إلكتروني من GEDAŞ التابعة لوزارة الإسكان، عبر نظام Web Tapu من خلال دخول البائع على بوابة e-Devlet.

   إذا كانت قيمة العقار تستوفي الحد الأدنى لمبلغ الاستثمار المطلوب للجنسية، فإن العبارة التالية ترد في الصفحة الأخيرة من التقرير:

   «يستوفي الحد الأدنى لمبلغ الاستثمار المطلوب بموجب اللائحة المتعلقة بتطبيق قانون الجنسية التركية».

   في حالة تقديم طلب الجنسية بأكثر من عقار واحد، يُعدّ تقرير تقييم منفصل لكل عقار. يُذكر إجمالي مبلغ الاستثمار في قسم «تقييم المبلغ الذي يشكل أساس اكتساب الجنسية» في الصفحة الأخيرة من التقارير.

   القاعدة المطبقة فيما يخص المبلغ الواجب اعتماده أساساً للحساب هي كالتالي:

   إذا كان مبلغ شهادة شراء العملات الأجنبية (DAB) المتعلقة بالعقار أقل من المبلغ الوارد في تقرير التقييم، يُعتمد مبلغ DAB أساساً لحساب الجنسية. وإذا كان المبلغ الوارد في تقرير التقييم أقل، يُعتمد حينئذٍ مبلغ التقرير.

   مبلغ الاستثمار الصالح لأغراض الجنسية: أيهما أقل من DAB وتقرير التقييم، ذلك هو المبلغ المعتمد.

   لذا، في حال وجود قصور، يجب تكملة الفارق ليصل الاستثمار إلى عتبة الجنسية.

   تقرير التقييم ليس إلزامياً للعقارات المشتراة لأغراض الاستثمار؛ تقرير التقييم إلزامي فقط للعقارات المشتراة لأغراض الجنسية.

   

القسم الثاني

بيع سند الملكية للأجانب وعمليات الدفع (DAB والمعاملات المصرفية)

1. 1

   الحساب المصرفي للمشتري الأجنبي

   فتح حساب مصرفي في تركيا ليس إلزامياً قانونياً للمشتري الأجنبي. غير أنه يُنصح بشدة بفتح حساب، ولا سيما في مبيعات السوق الثانوية وفي إطار الاستثمار في الجنسية. السبب: شهادة شراء العملات الأجنبية (DAB) هي الوثيقة الأساسية التي تثبت أن الاستثمار جرى عبر النظام المصرفي.

2. 2

   عملية شهادة شراء العملات الأجنبية (DAB) - عند إجرائها من قِبَل المشتري

   تسير العملية خطوة بخطوة على النحو التالي:

   1. 1.يتوجه المشتري الأجنبي إلى البنك الذي يمتلك فيه حساباً في تركيا.
   2. 2.يودع ثمن الشراء (دولار أمريكي، يورو، إلخ) من حسابه الخاص أو عبر تحويل من الخارج. ويمكن أيضاً إيداع النقد باليد.
   3. 3.يحوّل البنك العملة الأجنبية إلى الليرة التركية بسعر صرف البنك المركزي في ذلك اليوم.
   4. 4.يصدر البنك شهادة شراء العملات الأجنبية (DAB).

   المعلومات الواردة في DAB:

   • اسم المشتري ورقم جواز سفره
   • معلومات تتعلق بالعقار المراد شراؤه
   • مبلغ العملة الأجنبية والمعادل بالليرة التركية

   يرسل البنك هذه الوثيقة إلى دائرة تسجيل الأراضي عبر KEP (البريد الإلكتروني المسجل).

   

3. 3

   إدارة الدفع بعد صدور DAB

   بالنسبة لمعادل الليرة التركية الوارد في شهادة DAB، يمكن للمشتري إعطاء تعليمات لبنكه في يوم البيع. ثمة خياران في هذا الشأن:

   الخيار الأول - التحويل المصرفي: يحوّل البنك المبلغ المعني مباشرةً إلى حساب البائع.

   الخيار الثاني - الشيك الموقوف: يُصدر البنك شيكاً موقوفاً بالليرة التركية بقيمة ثمن البيع. يُقدَّم الشيك للبائع في يوم البيع. يتحصل البائع على الشيك من البنك ويودع المبلغ في حسابه الخاص.

   ملاحظة: يُعدّ أسلوب الشيك الموقوف نموذج دفع موثوقاً، ولا سيما في مبيعات السوق الثانوية.

4. 4

   حالة كون البائع شركة (شخصاً اعتبارياً)

   يمكن إجراء معاملة DAB من قِبَل المشتري أو الشركة البائعة؛ يُجيز التشريع كلا الأسلوبين.

   السيناريو أ - إذا أجرى المشتري DAB: يتم المشتري معاملة DAB في البنك ويُجري تحويل الليرة التركية للبائع.

   السيناريو ب - إذا أجرت الشركة DAB: تُصدر الشركة DAB نيابةً عن المشتري بناءً على المبلغ المحوَّل إلى حساب العملة الأجنبية للمشتري الأجنبي.

   ملاحظة: يجب أن تكون المدفوعات والوثائق قابلة للتتبع دائماً في سجلات البنك وفي ملف سند الملكية الرسمي.

5. 5

   ترجمة جواز السفر والتصديق النوتاري

   يُترجم جواز السفر من قِبَل مترجم محلف. يُصادَق على الترجمة من قِبَل النوتر. لا تقبل دائرة تسجيل الأراضي جوازات سفر بدون ترجمة.

القسم الثالث

موعد سند الملكية وعملية البيع

• الوثائق الإلزامية قبل بيع سند الملكية

  التأمين الإلزامي ضد الزلازل (DASK): يجب وجود وثيقة DASK سارية المفعول للعقار موضوع البيع. وبالنسبة للعقارات ذات تمليك الشقة، تُعدّ هذه الوثيقة شرطاً مسبقاً لإجراء المعاملات في دائرة تسجيل الأراضي.

  تقرير التقييم: تقرير الخبرة إلزامي في مبيعات العقارات للأجانب. وفي المعاملات ذات أغراض الجنسية، يُطلب هذا التقرير أيضاً كطلب منفصل. لا يمكن الحصول على موعد في دائرة تسجيل الأراضي دون رفع تقرير الخبرة إلى النظام.

• الحصول على موعد في دائرة تسجيل الأراضي

  يُؤخذ الموعد عبر نظام Web Tapu. يُقدَّم الطلب من قِبَل البائع.

  البيانات المُدخَلة على شاشة الموعد:

  • بيانات هوية المشتري والبائع
  • معلومات تتعلق بالعقار
  • استمارة إقرار الهوية نيابةً عن المشتري
  • ثمن البيع
  • طلب قيد الجنسية عند الاقتضاء

• فحص دائرة تسجيل الأراضي

  في أعقاب الطلب، تُجري دائرة تسجيل الأراضي الفحوصات التالية:

  • تراجع سجل سند الملكية
  • تتحقق من حدود تملك الأجانب
  • تُجري فحص المنطقة العسكرية المحظورة
  • تُقيّم تقرير الخبرة
  • تراجع إقرار الدفع

  تُعتمد المواعيد للطلبات التي تُقرّ بأنها مناسبة إثر الفحص؛ وتُعلَّق الإجراءات إذا وُجدت نواقص.

• الإجراءات التي تُنفَّذ في دائرة تسجيل الأراضي يوم الموعد

  يوم الموعد، يحضر الأطراف في دائرة تسجيل الأراضي. العناصر الإلزامية للمشتري الأجنبي هي:

  • مترجم محلف إذا حضر المشتري الأجنبي شخصياً؛ ومحامي المشتري إذا لم يحضر
  • جواز السفر
  • ترجمة جواز السفر المصادَق عليها من النوتر
  • وثائق الدفع المصرفية
  • وثيقة DAB في حالات طلبات الجنسية

  تُنفَّذ عملية البيع في غرفة العقد في دائرة تسجيل الأراضي. يُدير الموظف المختص العملية على النحو التالي:

  • يقرأ العقد النوتاري، إن وُجد، عبر المترجم.
  • يستفسر عن ثمن البيع.
  • يُؤكّد إقرار الدفع.
  • يُسجّل قيد الجنسية في النظام.
  • يستوفي التوقيعات من الأطراف.

  بإتمام مرحلة التوقيع، تنتقل ملكية العقار إلى المشتري.

• الرسوم والمصاريف

  المصاريف الواجب سدادها قبل الدخول إلى دائرة تسجيل الأراضي هي:

  • رسم سند الملكية (تبلغ النسبة عموماً 4% ويمكن توزيعها بين الأطراف)
  • رسم الصندوق الدوار

  لا تُستوفى أي مدفوعات في غرفة العقد.

• الضوابط الإضافية في المبيعات ذات ملفات الجنسية

  في حال كان الهدف من البيع الحصول على الجنسية، تُطبَّق الضوابط الإضافية التالية:

  • تُفحص وثيقة DAB من حيث توافقها مع ثمن البيع.
  • يُسجَّل في دفتر سندات الملكية قيد حظر بيع لمدة 3 سنوات.

القسم الرابع

شهادة الامتثال (شهادة تحديد الاستثمار العقاري)

1. 1

   تعريف الشهادة وأهميتها

   شهادة تحديد الاستثمار العقاري هي الوثيقة التي تُقرّ فيها الدولة رسمياً بأن العقار الذي اشتراه المستثمر الأجنبي يستوفي شروط الاستثمار المطلوبة للحصول على الجنسية التركية.

   تُعرف هذه الشهادة عملياً أيضاً بأسماء: شهادة الامتثال، أو Citizenship Conformity Certificate، أو خطاب امتثال العقار. لا يمكن بدء طلب الجنسية دون هذه الشهادة.

   

2. 2

   الغرض من الشهادة ونطاق التدقيق

   الغرض من الشهادة هو التحقق مما إذا كان الاستثمار المنجز حقيقياً ومطابقاً للتشريعات. تتحقق الدولة من المسائل التالية خلال هذا الفحص:

   • ما إذا كان الاستثمار قد تحقق فعلياً
   • ما إذا كان الدفع قد جرى عبر النظام المصرفي
   • ما إذا كانت شهادة شراء العملات الأجنبية (DAB) قد صدرت وفق الإجراء
   • ما إذا كان تقرير الخبرة يعكس الواقع
   • ما إذا كان العقار قد سُبق استخدامه في طلب جنسية
   • ما إذا كانت ثمة معاملة صورية
   • ما إذا كان ثمن البيع قد نُفِّخ اصطناعياً
   • ما إذا كانت ثمة عملية بيع بين أقارب أو أطراف ذات صلة
   • ما إذا كان المشروع ينطوي على مخاطر قانونية
3. 3

   إجراءات الحصول على الشهادة

   الخطوة الأولى – إتمام بيع سند الملكية: خلال عملية البيع، يُرفع تقرير الخبرة إلى النظام، وتُضاف شهادة شراء العملات الأجنبية (DAB) إلى الملف، ويُدفع ثمن البيع عبر البنك. فضلاً عن ذلك، يُسجَّل في دفتر سندات الملكية قيد يفيد بأن العقار لا يمكن بيعه لمدة 3 سنوات. هذا القيد عنصر إلزامي لطلب الجنسية.

   الخطوة الثانية – إرسال الملف إلى المركز: تُحيل دائرة تسجيل الأراضي ملف البيع إلى وحدة المعاملات الأجنبية في الإدارة العامة لمساحة الأراضي والمساحة. لا يُقدَّم هذا الطلب بصورة منفصلة من قِبَل المشتري؛ إذ تُنفَّذ العملية آلياً عبر نظام تسجيل الأراضي.

   الخطوة الثالثة – قرار الامتثال: إذا تبيّن إثر الفحص المركزي أن الشروط مستوفاة، تُصدر شهادة تحديد الاستثمار العقاري ويُبلَّغ بالقرار الإدارة العامة للسجل المدني والجنسية.

4. 4

   المدة الزمنية

   تبلغ مدة الفحص في المتوسط أسبوعاً إلى أسبوعين. قد تمتد هذه المدة في حالة الضغط الشديد أو وجود وثائق ناقصة.

5. 5

   المرحلة التالية بعد صدور الشهادة

   بإصدار شهادة تحديد الاستثمار العقاري، يُعدّ الاستثمار مقبولاً رسمياً. وبعد ذلك، يُتقدَّم بطلب تصريح الإقامة باسم المستثمر وزوجه/زوجته إن وُجدا بعد قدومهما إلى تركيا، وتستمر الإجراءات المتعلقة بعملية الجنسية.

الإطار القانوني

الأساس القانوني

• قانون الجنسية التركية رقم 5901

  ينظم الإجراءات والمبادئ المتعلقة باكتساب الجنسية التركية وفقدانها وإثباتها.

• لائحة الجنسية عبر الاستثمار

  تُحدد شروط وإجراءات طلبات الجنسية عبر الاستثمار، بما فيها الاستثمار العقاري.