Gayrimenkul Yatırımı

BİRİNCİ BÖLÜM

TAŞINMAZIN VATANDAŞLIĞA UYGUNLUĞUNUN ARAŞTIRILMASI VE TESPİTİ

Vatandaşlık sürecinde en kritik aşama, satın alınacak gayrimenkule ilişkin satın alma öncesinde yapılan hukuki ve teknik incelemedir. Bir taşınmazın fiyatı 400.000 USD olsa bile, vatandaşlık mevzuatında yer alan yatırım yoluyla vatandaşlık başvuru kılavuzuna uygun değilse vatandaşlık başvurusu reddedilir. Bu nedenle yatırım öncesinde, taşınmazın vatandaşlığa uygunluğunun mutlaka araştırılması ve resmi olarak doğrulanması gerekmektedir. Bu incelemeyi tam anlamıyla ancak avukat yapabilir. Avukat, Web Tapu üzerinden satın alınacak tapunun incelenmesi için randevu talep ederek tapu idaresinde ve belediye nezdinde bizzat incelemelerini gerçekleştirebilir.

1. 1

   Tapu Hukuki Durum İncelemesi

   Öncelikle taşınmazın tapu kaydı ayrıntılı şekilde incelenir. Bu inceleme kapsamında aşağıdaki başlıklar ele alınır.

2. 2

   İpotek Kaydı

   Tapu üzerine şerh edilmiş bir ipotek var mı?

   Satıcının şirket olduğu durumlarda, projeler genellikle banka kredisi ile finanse edildiğinden taşınmaz üzerinde banka ipoteği bulunabilmektedir. Vatandaşlık başvurusu açısından, satış işlemi gerçekleştirilmeden önce söz konusu banka ipoteğinin mutlaka terkin (fek) edilmesi gerekmektedir.

3. 3

   Haciz Kaydı

   Tapu üzerinde bir haciz var mı?

   Haciz; taşınmaz sahibinin borçları nedeniyle icra müdürlüğü tarafından konulan kısıtlamadır. Olası kaynakları şunlardır:

   • Vergi ve emlak borcu kaynaklı hacizler
   • Şirket veya şahsa olan borca ilişkin icra takibi ya da fatura borçlarından kaynaklanan hacizler
4. 4

   Diğer Şerhler

   Başka türlü bir şerh var mı?

   Şerh; tapuya işlenen ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilen hak veya kısıtlamalardır. Sık karşılaşılan şerh türleri aşağıda açıklanmaktadır:

   • Satış Vaadi Şerhi: Taşınmazın önceden başka bir kişiye noterden satıldığını ve tapunun ileriki bir tarihte devredileceğini gösteren şerhtir.
   • İhtiyati Tedbir Şerhi: Taşınmaz malikinin devam eden bir davası nedeniyle satışın engellenmiş olabileceğini gösterir.
   • Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şerhi: Taşınmaz inşaatının hâlâ devam ettiğini ve inşaatın belirli bir aşamaya geldiğinde tapuların devredilebileceğini gösteren sözleşmeye işaret eder. Henüz satışa hazır olmayan bir taşınmaz için ödeme yapılmamalıdır.
   • Mahkeme Tedbir Kararı: Mahkeme tarafından verilen ve taşınmazın satışını veya devrini geçici olarak durduran karardır. Tedbir kaldırılmadan tapuda işlem yapılamaz.
   • İflas Şerhi: Taşınmaz sahibinin iflas etmiş olması nedeniyle tapuya konulan kayıttır. Bu durumda taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisi genellikle iflas idaresine geçer ve satış için özel prosedür gerekir.
   • Kamulaştırma Şerhi: Devletin kamu yararı nedeniyle taşınmazı kamulaştırma sürecinde olduğunu gösteren kayıttır. Bu durumda satış işlemi kısıtlanabilir veya kamulaştırma tamamlanıncaya kadar mümkün olmayabilir.
   • Kültür Varlığı / Sit Alanı Kaydı: Taşınmazın kültürel veya tarihî değeri bulunduğunu ve koruma altında olduğunu gösterir. Bu tür taşınmazlarda kullanım ve yapılaşma ciddi biçimde sınırlıdır; bazı işlemler için özel izin gerekebilir.
   • Askerî Yasak Bölge Kaydı: Taşınmazın askerî güvenlik açısından sınırlı bölgede bulunduğunu gösterir. Özellikle yabancıların taşınmaz edinimi veya bazı tasarruf işlemleri için özel izin gerekebilir.

   Bu tür kayıtlar devir işlemini tamamen engelleyebilir ya da özel izin gerektireceğinden, tapu alımından önce mutlaka uzman bir avukat tarafından incelenmelidir.

5. 5

   Daha Önce Vatandaşlık İçin Kullanılmış mı?

   Daha önce vatandaşlık için kullanılmış mı?

   Türk vatandaşlığı kapsamında satın alınan taşınmazlara genellikle 3 yıl süreyle satış yasağı şerhi konulmaktadır. Aynı taşınmaz ikinci kez vatandaşlık başvurusunda kullanılamaz. Bu nedenle aşağıdaki hususların mutlaka kontrol edilmesi gerekmektedir:

   • Taşınmazın daha önce vatandaşlık dosyasına konu olup olmadığı
   • 3 yıllık satış yasağı şerhinin bulunup bulunmadığı
6. 6

   Tapu Türünün Vatandaşlığa Uygunluğu

   Tapunun niteliği, vatandaşlık başvurusu açısından mutlaka kontrol edilmelidir. Taşınmazın kat mülkiyetli veya kat irtifaklı olması esastır; bu iki tapu türü, bağımsız bölümün hukuken tanımlandığını ve projeye bağlı bir yapı yatırımının bulunduğunu gösterir.

   Buna karşılık boş arsa satın almak, tek başına vatandaşlık için uygun kabul edilmez. Arsa tapulu bir taşınmaz, ancak aşağıdaki şartların tamamının bir arada bulunması hâlinde vatandaşlık açısından değerlendirmeye alınabilir:

   • Arsa üzerinde ruhsatlı bir projenin bulunması
   • İnşaat için belediye onaylarının alınmış olması
   • Kat irtifakının kurulmuş olması
   • Bağımsız bölümlerin projede açıkça belirlenmiş olması
   • Ödemenin banka üzerinden yapılıp DAB ile ispatlanması
   • Değerleme raporunun vatandaşlık için gerekli asgari tutarı karşılaması

   Bu şartlardan herhangi birinin eksik olması durumunda, arsa yatırımı vatandaşlık kapsamında kabul edilmez.

   

   

7. 7

   Noter Sözleşmesiyle Vatandaşlık

   Taşınmazın mutlaka bir proje kapsamında olması gerekmektedir. İnşaatın ruhsatlı olması ve kat irtifakının kurulmuş bulunması zorunludur. Boş arsa üzerinden yapılan satışlar ve yalnızca sözleşmeye dayalı işlemler vatandaşlık açısından kabul edilmez.

   Değerleme raporunun en az 400.000 USD tutarını karşılaması zorunludur. Ayrıca noter satış vaadi sözleşmesi imzalanmadan önce, alıcı konumundaki yabancı yatırımcı tarafından asgari 400.000 USD'nin ödenmiş olması ve bu ödemeye ilişkin Döviz Alım Belgesinin (DAB) en geç noter sözleşmesinin imzalandığı tarihte düzenlenmiş olması gerekmektedir.

   Noter sözleşmesi yöntemi, uygulamada genellikle taksitli satışlarda tercih edilmektedir. Vatandaşlık başvurusu yapılabilmesi için ilk etapta en az 400.000 USD'nin ödenmiş olması şarttır; kalan tutar taksitlendirilerek ödenebilir.

   Özellikle inşaatı devam eden projelerde, bazı şirketler tapu devrini teslim aşamasına kadar gerçekleştirmediğinden, bu tür durumlarda işlemler noter sözleşmesi yöntemi üzerinden yürütülmektedir. Yüklenici şirketin arsa sahibi olmadığı durumlarda, şirket ile arsa sahibi arasında kat karşılığı sözleşme bulunması gerekmektedir; zira noter sözleşmesi daha sonra tapuya vatandaşlık blokesiyle birlikte şerh olarak işlenmektedir.

   Kat irtifakı tapuları şirket adına tescil edildikten sonra, satıcı ile tapuda noter satış sözleşmesi imzalanabilir. Diğer şartların da sağlanması hâlinde, noter sözleşmesi yöntemiyle vatandaşlık işlemleri yürütülebilmektedir.

   

8. 8

   Ekspertiz Ön Değerlendirmesi

   Tek bir taşınmazla vatandaşlık başvurusu yapılıyorsa; İskân Bakanlığı'na bağlı GEDAŞ tarafından, satıcının e-Devlet girişi üzerinden Web Tapu aracılığıyla çevrimiçi değerleme raporu talep edilir.

   Taşınmazın değeri, vatandaşlık için gerekli asgari yatırım tutarını karşılıyorsa, raporun son sayfasında aşağıdaki ibare yer alır:

   "Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik kapsamında aranan minimum yatırım tutarını karşılamaktadır."

   Birden fazla taşınmazla vatandaşlık başvurusu yapılması hâlinde ise her taşınmaz için ayrı değerleme raporu düzenlenir. Raporların son sayfasındaki "Vatandaşlık kazanımına esas tutar değerlendirmesi" bölümünde toplam yatırım tutarı belirtilir.

   

   Hesaplamada esas alınacak tutar bakımından uygulanacak kural şudur:

   • Taşınmaza ilişkin Döviz Alım Belgesi (DAB) tutarı, değerleme raporundaki tutardan daha düşük ise vatandaşlık hesabında DAB tutarı esas alınır.
   • Değerleme raporundaki tutar daha düşük ise, bu durumda rapor tutarı esas alınır.

   

   Vatandaşlık açısından geçerli yatırım tutarı: DAB ile değerleme raporundan hangisi daha düşükse, o tutardır.

   Bu nedenle eksik kalan bir kısım bulunması hâlinde, yatırımın vatandaşlık eşiğine ulaşabilmesi için farkın tamamlanması gerekmektedir.

   Yatırım amacıyla satın alınan taşınmazlarda değerleme raporu zorunlu değildir; değerleme raporu yalnızca vatandaşlık amacıyla satın alınan taşınmazlar için zorunlu bir unsurdur.

   

İKİNCİ BÖLÜM

YABANCIYA TAPU SATIŞI VE ÖDEME SÜREÇLERİ (DAB VE BANKA İŞLEMLERİ)

1. 1

   Yabancı Alıcının Banka Hesabı

   Türkiye'de yabancı alıcının banka hesabı açması hukuken zorunlu değildir. Ancak özellikle ikinci el satışlarda ve vatandaşlık yatırımı kapsamında hesap açılması şiddetle tavsiye edilir. Sebep: Döviz Alım Belgesi (DAB), yatırımın banka sistemi üzerinden gerçekleştiğini gösteren temel belgedir.

2. 2

   Döviz Alım Belgesi (DAB) Süreci – Alıcı Tarafından Yapılması Hâlinde

   Süreç adım adım şöyle işler:

   1. 1.Yabancı alıcı, Türkiye'de hesabının bulunduğu bankaya gider.
   2. 2.Satın alma bedelini (USD, EUR vb.) kendi hesabından veya yurt dışından transfer ederek bankaya yatırır. Elden nakit yatırımı da mümkündür.
   3. 3.Banka, dövizi o günkü Merkez Bankası kuru üzerinden Türk Lirasına çevirir.
   4. 4.Banka, Döviz Alım Belgesi (DAB) düzenler.

   DAB'ta yer alan bilgiler:

   • Alıcının adı ve pasaport numarası
   • Satın alınacak taşınmaza ilişkin bilgiler
   • Döviz tutarı ve Türk Lirası karşılığı

   Bu belge, banka tarafından KEP (Kayıtlı Elektronik Posta) aracılığıyla tapu müdürlüğüne gönderilir.

   

3. 3

   DAB Sonrası Ödeme Yönetimi

   DAB belgesinde yer alan Türk Lirası karşılığı için alıcı, satış günü bankasına talimat verebilir. Bu kapsamda iki seçenek mevcuttur:

   Seçenek 1 – Havale / Transfer: Banka, ilgili tutarı doğrudan satıcının hesabına transfer eder.

   Seçenek 2 – Bloke Çek: Banka, satış bedeli kadar Türk Lirası üzerinden bloke çek düzenler. Çek, satış günü satıcıya ibraz edilir. Satıcı çeki bankadan tahsil ederek bedeli kendi hesabına alır.

   Not: Bloke çek yöntemi, özellikle ikinci el satışlarda güvenilir bir ödeme modeli olarak kabul görmektedir.

4. 4

   Satıcının Şirket (Tüzel Kişi) Olması Durumu

   DAB işlemi hem alıcı hem de satıcı şirket tarafından yapılabilir; mevzuat her iki yönteme de izin vermektedir.

   Senaryo A – Alıcı DAB Yaparsa: Alıcı bankada DAB işlemini tamamlar ve satıcıya Türk Lirası transferi gerçekleştirir.

   Senaryo B – Şirket DAB Yaparsa: Şirket, yabancı alıcının döviz hesabına aktarılan bedel üzerinden alıcı adına DAB düzenler.

   Not: Ödeme ve belgeler her zaman banka kayıtlarında ve resmî tapu dosyasında izlenebilir olmalıdır.

5. 5

   Pasaport Tercümesi ve Noter Onayı

   Pasaport, yeminli tercüman tarafından çevrilir. Çeviri noter tasdikinden geçirilir. Tapu müdürlüğü, tercümesiz pasaport kabul etmemektedir.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

TAPU RANDEVU VE SATIŞ SÜRECİ

• Tapu Satışı Öncesinde Zorunlu Belgeler

  Zorunlu Deprem Sigortası (DASK)

  Satışa konu taşınmaz için geçerli bir DASK poliçesinin bulunması zorunludur. Kat mülkiyetli taşınmazlarda bu poliçe tapuda işlem yapılabilmesi için ön koşuldur.

  Değerleme Raporu

  Yabancıya yapılan taşınmaz satışlarında ekspertiz raporu zorunludur. Vatandaşlık amacı taşıyan işlemlerde bu rapor ayrıca talep olarak da istenmektedir. Tapu randevusu, eksper raporu sisteme yüklenmeden alınamamaktadır.

• Tapu Randevusunun Alınması

  Randevu, Web Tapu Sistemi üzerinden alınır. Başvuru satıcı tarafından yapılır.

  Randevu ekranına girilen bilgiler:

  • Alıcı ve satıcıya ait kimlik bilgileri
  • Taşınmaza ilişkin bilgiler
  • Alıcı adına kimlik beyan formu
  • Satış bedeli
  • Varsa vatandaşlık şerhi talebi

• Tapu Müdürlüğünün İncelemesi

  Başvurunun ardından tapu müdürlüğü şu kontrolleri gerçekleştirir:

  • Tapu kaydını inceler
  • Yabancı edinim sınırlarını kontrol eder
  • Askerî yasak bölge kontrolü yapar
  • Ekspertiz raporunu değerlendirir
  • Ödeme beyanını inceler

  İnceleme sonucunda uygun görülen başvurularda randevu onaylanır; eksik bulunması hâlinde işlem bekletilir.

• Randevu Günü Tapuda Yapılacak İşlemler

  Randevu günü taraflar tapu müdürlüğünde hazır bulunur. Yabancı alıcı için zorunlu unsurlar şunlardır:

  • Yabancı alıcı bizzat geliyorsa yeminli tercüman; gelmiyorsa alıcı avukat
  • Pasaport
  • Noter onaylı pasaport tercümesi
  • Banka ödeme belgeleri
  • Vatandaşlık başvurularında DAB belgesi

  Satış işlemi tapunun akit odasında gerçekleştirilir. Görevli memur süreci şöyle yürütür:

  • Varsa noter sözleşmesini tercüman aracılığıyla okur.
  • Satış bedelini sorgular.
  • Ödeme beyanını teyit eder.
  • Vatandaşlık şerhini sisteme işler.
  • Taraflardan imzaları alır.

  İmza aşamasının tamamlanmasıyla birlikte taşınmazın mülkiyeti alıcıya geçmiş olur.

• Harçlar ve Masraflar

  Tapuya girmeden önce ödenmesi gereken masraflar şunlardır:

  • Tapu harcı (oranı genellikle %4 olup taraflarca paylaşılabilir)
  • Döner sermaye ücreti

  Akit odasında herhangi bir ödeme alınmamaktadır.

• Vatandaşlık Dosyası Olan Satışlarda Ek Kontroller

  Satışın vatandaşlık amacı taşıması hâlinde aşağıdaki ek kontroller uygulanır:

  • DAB belgesi, satış bedeliyle uyumu açısından kontrol edilir.
  • Tapu kütüğüne 3 yıl süreyle satış yasağı şerhi konulur.

  

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM

UYGUNLUK BELGESİ (TAŞINMAZ YATIRIM TESPİT BELGESİ)

1. 1

   Belgenin Tanımı ve Önemi

   Taşınmaz Yatırım Tespit Belgesi; yabancı yatırımcının gerçekleştirdiği taşınmaz alımının, Türk vatandaşlığı için gerekli yatırım şartlarını karşıladığını devletin resmî olarak onayladığı belgedir.

   Uygulamada bu belge; Uygunluk Belgesi, Citizenship Conformity Certificate veya Taşınmaz Uygunluk Yazısı gibi adlarla da anılmaktadır. Bu belge olmaksızın vatandaşlık başvurusu başlatılamaz.

   

2. 2

   Belgenin Amacı ve Denetim Kapsamı

   Belgenin amacı, yapılan yatırımın gerçek ve mevzuata uygun olup olmadığını denetlemektir. Devlet bu inceleme sırasında aşağıdaki hususları kontrol etmektedir:

   • Yatırımın fiilen gerçekleşip gerçekleşmediği
   • Ödemenin banka sistemi üzerinden yapılıp yapılmadığı
   • Döviz Alım Belgesinin (DAB) usulüne uygun düzenlenip düzenlenmediği
   • Ekspertiz raporunun gerçeği yansıtıp yansıtmadığı
   • Taşınmazın daha önce vatandaşlık başvurusunda kullanılıp kullanılmadığı
   • Muvazaalı bir işlem bulunup bulunmadığı
   • Satış bedelinin yapay biçimde şişirilip şişirilmediği
   • Akraba veya ilişkili taraflar arasında bir satışın söz konusu olup olmadığı
   • Projenin hukuki risk taşıyıp taşımadığı
3. 3

   Belgenin Alınma Süreci

   Adım 1 – Tapu Satışının Gerçekleştirilmesi: Satış işlemi sırasında ekspertiz raporu sisteme yüklenir, Döviz Alım Belgesi (DAB) dosyaya eklenir ve satış bedeli banka üzerinden ödenir. Ayrıca tapu kütüğüne taşınmazın 3 yıl süreyle satılamayacağına dair şerh işlenir. Bu şerh, vatandaşlık başvurusu açısından zorunlu bir unsurdur.

   Adım 2 – Dosyanın Merkeze Gönderilmesi: Tapu müdürlüğü, satış dosyasını Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşlemler Birimi'ne iletir. Bu başvuru alıcı tarafından ayrıca yapılmaz; işlem, tapu sistemi üzerinden otomatik olarak gerçekleştirilir.

   Adım 3 – Uygunluk Kararı: Merkez incelemesi sonucunda şartların sağlandığı tespit edilirse Taşınmaz Yatırım Tespit Belgesi düzenlenir ve karar Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü'ne bildirilir.

4. 4

   Süre

   İnceleme süresi ortalama 1–2 hafta arasındadır. Yoğunluk veya eksik evrak bulunması hâlinde bu süre uzayabilir.

5. 5

   Belge Çıktıktan Sonraki Aşama

   Taşınmaz Yatırım Tespit Belgesinin düzenlenmesiyle birlikte yatırım resmî olarak kabul edilmiş sayılır. Ardından yatırımcı ve varsa eşi Türkiye'ye geldikten sonra adlarına ikamet izni başvurusu yapılır ve vatandaşlık sürecine ilişkin işlemlere devam edilir. Taşınmaz Tespit Belgesinin düzenlenmesinden sonraki vatandaşlık başvurusu işlemlerine ilişkin detaylı bilgi için "Vatandaşlık Başvuru Süreci" başlıklı yazimizi inceleyebilirsiniz.

Hukuki Çerçeve

Yasal Dayanak

• 5901 Sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu

  Türk vatandaşlığının kazanılması, kaybedilmesi ve ispatına ilişkin usul ve esasları düzenler.

• Yatırım Yoluyla Vatandaşlık Yönetmeliği

  Gayrimenkul yatırımı dahil yatırım yoluyla vatandaşlık başvurularının şart ve prosedürlerini belirler.

• Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik

  Türk vatandaşlığı başvurusuna ilişkin usul ve esasları düzenler.