این راهنما بهطور جامع فرآیندهای حقوقی، مراحل سند مالکیت و مراحل تقاضای شهروندی را برای سرمایهگذاران خارجی که مایل به کسب شهروندی ترکیه از طریق خرید ملک هستند توضیح میدهد.
این راهنما صرفاً برای اطلاعرسانی تهیه شده است. برای مشاوره حقوقی لطفاً با وکیل متخصص مشورت کنید.
بخش اول
بررسی و تعیین واجد شرایط بودن ملک برای شهروندی
حیاتیترین مرحله در فرآیند شهروندی، بررسی حقوقی و فنی ملکی است که قرار است خریداری شود و پیش از خرید انجام میگیرد. حتی اگر قیمت ملکی ۴۰۰,۰۰۰ دلار باشد، اگر با راهنمای تقاضای شهروندی از طریق سرمایهگذاری که در قوانین شهروندی آمده مطابقت نداشته باشد، تقاضای شهروندی رد میشود. بنابراین پیش از سرمایهگذاری، واجد شرایط بودن ملک برای شهروندی باید حتماً بررسی و بهطور رسمی تأیید شود. تنها وکیل میتواند این بررسی را بهطور کامل انجام دهد. وکیل میتواند از طریق سیستم Web Tapu نوبت بگیرد تا سند مورد خرید را بررسی کند، و بررسیهای لازم را شخصاً در اداره ثبت اسناد و بلداری انجام دهد.
-
1
بررسی وضعیت حقوقی سند مالکیت
نخست، سابقه ثبتی ملک بهتفصیل بررسی میشود. در چارچوب این بررسی عناوین زیر مطرح میشود.
-
2
ثبت رهن
آیا رهنی در سند مالکیت ثبت شده است؟
در مواردی که فروشنده شرکت است، از آنجا که پروژهها معمولاً از طریق وام بانکی تأمین مالی میشوند، ممکن است رهن بانکی بر ملک وجود داشته باشد. از دیدگاه تقاضای شهروندی، این رهن بانکی باید حتماً پیش از انجام معامله فروش فک (تسویه) شود.
-
3
ثبت توقیف
آیا توقیفی بر سند مالکیت وجود دارد؟
توقیف محدودیتی است که توسط اداره اجرا به دلیل بدهیهای مالک ملک اعمال میشود. منابع احتمالی آن:
- توقیفهای ناشی از بدهی مالیاتی و ملکی
- توقیفهای ناشی از پیگیری اجرایی یا بدهیهای فاکتوری مربوط به بدهی به شرکت یا شخص
-
4
سایر یادداشتهای ثبتی
آیا نوع دیگری از یادداشت ثبتی وجود دارد؟
یادداشت ثبتی، حق یا محدودیتی است که در سند مالکیت ثبت میشود و میتواند در برابر اشخاص ثالث استناد شود. انواع رایج یادداشتهای ثبتی در زیر توضیح داده شدهاند:
یادداشت وعده فروش: یادداشتی که نشان میدهد ملک قبلاً با سند نوتر به شخص دیگری فروخته شده و سند مالکیت در تاریخ آیندهای منتقل خواهد شد.
یادداشت دستور موقت احتیاطی: نشان میدهد که ممکن است فروش به دلیل دعوایی در جریان برای مالک ملک مسدود شده باشد.
یادداشت قرارداد ساخت در قبال سهم زمین: به قراردادی اشاره دارد که نشان میدهد ساخت ملک هنوز ادامه دارد و اسناد مالکیت پس از رسیدن ساختوساز به مرحلهای خاص قابل انتقال خواهند بود. برای ملکی که هنوز آماده فروش نیست نباید پرداختی انجام داد.
دستور تأمین دادگاه: دستوری که توسط دادگاه صادر میشود و بهطور موقت فروش یا انتقال ملک را متوقف میکند. تا زمان رفع تأمین، هیچ معاملهای در سند مالکیت قابل انجام نیست.
یادداشت ورشکستگی: سابقهای که به دلیل ورشکستگی مالک ملک در سند مالکیت ثبت میشود. در این حالت اختیار تصرف در ملک معمولاً به مدیر ورشکستگی میرسد و برای فروش نیاز به رویه خاصی است.
یادداشت مصادره: سابقهای که نشان میدهد دولت در حال مصادره ملک به دلیل منفعت عمومی است. در این حالت ممکن است فروش محدود شود یا تا اتمام مصادره امکانپذیر نباشد.
ثبت میراث فرهنگی / منطقه حفاظتشده: نشان میدهد ملک دارای ارزش فرهنگی یا تاریخی است و تحت حفاظت قرار دارد. استفاده و ساختوساز در چنین اماکنی بهشدت محدود است؛ ممکن است برای برخی معاملات مجوز خاص لازم باشد.
ثبت منطقه ممنوع نظامی: نشان میدهد ملک در منطقهای محدود از نظر امنیت نظامی واقع شده است. ممکن است بهویژه برای تملک اراضی توسط اتباع خارجی یا برخی معاملات تصرفی مجوز خاص لازم باشد.
چنین سابقههایی ممکن است معامله انتقال را کاملاً مسدود کنند یا نیاز به مجوز خاص داشته باشند، از این رو باید حتماً پیش از خرید سند مالکیت توسط وکیل متخصص بررسی شوند.
-
5
آیا ملک قبلاً برای شهروندی استفاده شده است؟
آیا قبلاً برای شهروندی استفاده شده؟
بر ملکهایی که در چارچوب شهروندی ترکیه خریداری میشوند معمولاً یادداشت ممنوعیت فروش به مدت ۳ سال ثبت میشود. همان ملک نمیتواند بار دوم در تقاضای شهروندی استفاده شود. بنابراین موارد زیر باید حتماً بررسی شوند:
- اینکه آیا ملک قبلاً موضوع پرونده شهروندی بوده است
- اینکه آیا یادداشت ممنوعیت فروش ۳ ساله وجود دارد
-
6
واجد شرایط بودن نوع سند مالکیت برای شهروندی
نوع سند مالکیت باید حتماً از نظر تقاضای شهروندی بررسی شود. اساساً ملک باید دارای مالکیت آپارتمانی (kat mülkiyeti) یا حق ارتفاق ساختمانی (kat irtifakı) باشد؛ این دو نوع سند مالکیت نشان میدهند که بخش مستقل بهصورت قانونی تعریف شده و سرمایهگذاری ساختمانی مرتبط با پروژه وجود دارد.
در مقابل، خرید زمین خالی بهتنهایی برای شهروندی واجد شرایط تلقی نمیشود. ملکی با سند زمین تنها در صورت وجود همزمان تمام شرایط زیر میتواند از نظر شهروندی مورد ارزیابی قرار گیرد:
- وجود پروژهای دارای مجوز بر روی زمین
- دریافت تأییدیههای شهرداری برای ساختوساز
- برقراری حق ارتفاق ساختمانی
- مشخص بودن واضح واحدهای مستقل در پروژه
- انجام پرداخت از طریق بانک و اثبات آن با DAB
- برآورده کردن گزارش ارزیابی حداقل مبلغ لازم برای شهروندی
در صورت نبود هر یک از این شرایط، سرمایهگذاری زمین در چارچوب شهروندی پذیرفته نمیشود.
نمونه سند مالکیت 
تصویر ملک سرمایهگذاری -
7
شهروندی از طریق قرارداد دفتری
ملک حتماً باید در چارچوب یک پروژه باشد. ساختوساز باید دارای مجوز و حق ارتفاق ساختمانی باید برقرار شده باشد. فروش روی زمین خالی و معاملات صرفاً مبتنی بر قرارداد برای شهروندی پذیرفته نمیشود.
گزارش ارزیابی باید حداقل ۴۰۰,۰۰۰ دلار را پوشش دهد. همچنین پیش از امضای قرارداد وعده فروش نوتری، خریدار بهعنوان سرمایهگذار خارجی باید حداقل ۴۰۰,۰۰۰ دلار پرداخت کرده باشد و گواهی خرید ارز (DAB) مربوط به این پرداخت باید حداکثر تا تاریخ امضای قرارداد نوتری صادر شده باشد.
روش قرارداد نوتری در عمل معمولاً در فروشهای اقساطی ترجیح داده میشود. برای امکان تقاضای شهروندی باید در مرحله اول حداقل ۴۰۰,۰۰۰ دلار پرداخت شده باشد؛ مبلغ مانده میتواند بهصورت اقساطی پرداخت شود.
بهویژه در پروژههای در حال ساخت، از آنجا که برخی شرکتها انتقال سند مالکیت را تا مرحله تحویل انجام نمیدهند، در اینگونه موارد معاملات از طریق روش قرارداد نوتری پیش میرود. در مواردی که شرکت پیمانکار مالک زمین نیست، بین شرکت و مالک زمین باید قرارداد ساخت در قبال سهم وجود داشته باشد؛ زیرا قرارداد نوتری متعاقباً بههمراه بلاک شهروندی در سند مالکیت ثبت میشود.
پس از ثبت اسناد مالکیت حق ارتفاق ساختمانی به نام شرکت، میتوان با فروشنده قرارداد فروش نوتری در سند مالکیت امضا کرد. در صورت تأمین سایر شرایط نیز، مراحل شهروندی میتواند از طریق روش قرارداد نوتری پیش برود.
نمونه پیشقرارداد فروش غیرمنقول -
8
ارزیابی اولیه کارشناسی
اگر تقاضای شهروندی با یک ملک تنها ارائه میشود؛ از GEDAŞ وابسته به وزارت مسکن، از طریق ورود فروشنده به e-Devlet از طریق Web Tapu، گزارش ارزیابی آنلاین درخواست میشود.
اگر ارزش ملک حداقل مبلغ سرمایهگذاری لازم برای شهروندی را تأمین کند، در آخرین صفحه گزارش عبارت زیر درج میشود:
«حداقل مبلغ سرمایهگذاری مورد نیاز طبق آییننامه اجرای قانون شهروندی ترکیه را تأمین میکند.»
در صورت تقاضای شهروندی با بیش از یک ملک، برای هر ملک گزارش ارزیابی جداگانه تهیه میشود. جمع مبلغ سرمایهگذاری در بخش «ارزیابی مبلغ مبنای کسب شهروندی» در آخرین صفحه گزارشها ذکر میشود.
قانون قابل اعمال در مورد مبلغی که باید مبنای محاسبه قرار گیرد چنین است:
اگر مبلغ گواهی خرید ارز (DAB) مربوط به ملک از مبلغ مندرج در گزارش ارزیابی کمتر باشد، در محاسبه شهروندی مبلغ DAB مبنا قرار میگیرد. اگر مبلغ مندرج در گزارش ارزیابی کمتر باشد، در این صورت مبلغ گزارش مبنا قرار میگیرد.
مبلغ سرمایهگذاری معتبر از نظر شهروندی: هر یک از DAB و گزارش ارزیابی که کمتر باشد، آن مبلغ است.
بنابراین در صورت وجود کسری، برای رسیدن سرمایهگذاری به آستانه شهروندی باید اختلاف تکمیل شود.
گزارش ارزیابی برای اماکنی که برای مقاصد سرمایهگذاری خریداری میشوند اجباری نیست؛ گزارش ارزیابی تنها برای اماکنی که برای مقاصد شهروندی خریداری میشوند عنصر اجباری است.
ارزیابی مبلغی که مبنای کسب شهروندی است
بخش دوم
فروش سند مالکیت به اتباع خارجی و فرآیندهای پرداخت (DAB و معاملات بانکی)
-
1
حساب بانکی خریدار خارجی
افتتاح حساب بانکی در ترکیه برای خریدار خارجی از نظر قانونی اجباری نیست. اما بهویژه در فروشهای دستدوم و در چارچوب سرمایهگذاری شهروندی، افتتاح حساب اکیداً توصیه میشود. دلیل: گواهی خرید ارز (DAB) سند اصلیای است که نشان میدهد سرمایهگذاری از طریق سیستم بانکی انجام شده است.
-
2
فرآیند گواهی خرید ارز (DAB) – در صورت انجام توسط خریدار
فرآیند گامبهگام به شرح زیر است:
۱. خریدار خارجی به بانکی که در ترکیه حساب دارد مراجعه میکند. ۲. قیمت خرید (دلار آمریکی، یورو و غیره) را از حساب خود یا از طریق انتقال از خارج به بانک واریز میکند. واریز نقدی حضوری نیز ممکن است. ۳. بانک ارز خارجی را با نرخ مبادله بانک مرکزی در آن روز به لیر ترکیه تبدیل میکند. ۴. بانک گواهی خرید ارز (DAB) صادر میکند.
اطلاعات مندرج در DAB:
- نام خریدار و شماره گذرنامه
- اطلاعات مربوط به ملک مورد خرید
- مبلغ ارز خارجی و معادل لیر ترکیه
این سند توسط بانک از طریق KEP (ایمیل الکترونیکی ثبتشده) به اداره ثبت اسناد ارسال میشود.
نمونه گواهی خرید ارز (DAB) -
3
مدیریت پرداخت پس از DAB
خریدار میتواند در روز فروش به بانک خود دستور دهد در مورد معادل لیر ترکیه مندرج در سند DAB. در این چارچوب دو گزینه وجود دارد:
گزینه اول – حواله / انتقال: بانک مبلغ مربوطه را مستقیماً به حساب فروشنده منتقل میکند.
گزینه دوم – چک مسدود: بانک چک مسدودی به لیر ترکیه برابر قیمت فروش صادر میکند. چک در روز فروش به فروشنده تقدیم میشود. فروشنده چک را از بانک وصول کرده و مبلغ را به حساب خود واریز میکند.
توجه: روش چک مسدود بهویژه در فروشهای دستدوم بهعنوان مدل پرداختی مطمئن پذیرفته شده است.
-
4
در صورتی که فروشنده شرکت (شخص حقوقی) باشد
معامله DAB هم توسط خریدار و هم توسط شرکت فروشنده قابل انجام است؛ مقررات هر دو روش را مجاز میداند.
سناریو الف – اگر خریدار DAB انجام دهد: خریدار معامله DAB را در بانک تکمیل میکند و انتقال لیر ترکیه به فروشنده را انجام میدهد.
سناریو ب – اگر شرکت DAB انجام دهد: شرکت بر اساس مبلغ منتقلشده به حساب ارزی خریدار خارجی به نام خریدار DAB صادر میکند.
توجه: پرداختها و اسناد باید همیشه در سوابق بانکی و پرونده رسمی سند مالکیت قابل پیگیری باشند.
-
5
ترجمه گذرنامه و تأیید نوتری
گذرنامه توسط مترجم رسمی ترجمه میشود. ترجمه توسط نوتر تأیید میگردد. اداره ثبت اسناد گذرنامه بدون ترجمه را نمیپذیرد.
بخش سوم
نوبت سند مالکیت و فرآیند فروش
-
مدارک اجباری پیش از فروش سند مالکیت
بیمه اجباری زلزله (DASK): وجود بیمهنامه معتبر DASK برای ملک موضوع فروش اجباری است. برای اماکن دارای مالکیت آپارتمانی، این بیمهنامه پیششرط انجام معامله در اداره ثبت اسناد است.
گزارش ارزیابی: گزارش کارشناسی در فروش ملک به اتباع خارجی اجباری است. در معاملاتی که هدف شهروندی دارند، این گزارش جداگانه نیز درخواست میشود. بدون بارگذاری گزارش کارشناسی در سیستم، نوبت اداره ثبت اسناد دریافت نمیشود.
-
دریافت نوبت اداره ثبت اسناد
نوبت از طریق سیستم Web Tapu دریافت میشود. تقاضا توسط فروشنده انجام میشود.
اطلاعات واردشده در صفحه نوبت:
- اطلاعات هویتی خریدار و فروشنده
- اطلاعات مربوط به ملک
- فرم اظهار هویت از طرف خریدار
- قیمت فروش
- درخواست یادداشت شهروندی در صورت وجود
-
بررسی اداره ثبت اسناد
پس از تقاضا، اداره ثبت اسناد بررسیهای زیر را انجام میدهد:
- سابقه سند مالکیت را بررسی میکند
- محدودیتهای تملک اتباع خارجی را کنترل میکند
- بررسی منطقه ممنوع نظامی انجام میدهد
- گزارش کارشناسی را ارزیابی میکند
- اظهار پرداخت را بررسی میکند
تقاضاهایی که پس از بررسی مناسب تشخیص داده میشوند نوبتشان تأیید میشود؛ در صورت وجود نقص، فرآیند متوقف میشود.
-
معاملاتی که باید در اداره ثبت اسناد در روز نوبت انجام شوند
در روز نوبت، طرفین در اداره ثبت اسناد حاضر میشوند. عناصر اجباری برای خریدار خارجی عبارتند از:
- در صورت حضور شخصی خریدار خارجی، مترجم رسمی؛ در غیر این صورت وکیل خریدار
- گذرنامه
- ترجمه تأییدشده گذرنامه توسط نوتر
- اسناد پرداخت بانکی
- سند DAB برای تقاضاهای شهروندی
معامله فروش در اتاق عقد اداره ثبت اسناد انجام میشود. کارمند مجاز فرآیند را به شرح زیر پیش میبرد:
- قرارداد نوتری را در صورت وجود از طریق مترجم میخواند.
- قیمت فروش را استعلام میکند.
- اظهار پرداخت را تأیید میکند.
- یادداشت شهروندی را در سیستم ثبت میکند.
- از طرفین امضا میگیرد.
با تکمیل مرحله امضا، مالکیت ملک به خریدار منتقل میشود.
-
هزینهها و مخارج
مخارجی که باید پیش از ورود به اداره ثبت اسناد پرداخت شوند:
- هزینه سند مالکیت (نرخ معمولاً ۴٪ است و میتواند بین طرفین تقسیم شود)
- هزینه صندوق جاری
در اتاق عقد هیچ پرداختی دریافت نمیشود.
-
بررسیهای اضافی در فروشهایی که پرونده شهروندی دارند
اگر هدف فروش شهروندی باشد، بررسیهای اضافی زیر اعمال میشود:
- سند DAB از نظر تطابق با قیمت فروش بررسی میشود.
- یادداشت ممنوعیت فروش به مدت ۳ سال در دفتر سند مالکیت ثبت میشود.
بخش چهارم
گواهی انطباق (گواهی تعیین سرمایهگذاری ملکی)
-
1
تعریف و اهمیت گواهی
گواهی تعیین سرمایهگذاری ملکی سندی است که دولت از طریق آن بهطور رسمی تأیید میکند که خرید ملک انجامشده توسط سرمایهگذار خارجی، شرایط سرمایهگذاری لازم برای شهروندی ترکیه را تأمین میکند.
این گواهی در عمل با نامهایی چون گواهی انطباق، Citizenship Conformity Certificate یا نامه انطباق ملکی نیز شناخته میشود. بدون این گواهی تقاضای شهروندی آغاز نمیشود.
نمونه گواهی انطباق (Taşınmaz Yatırım Tespit Belgesi) -
2
هدف گواهی و دامنه ممیزی
هدف گواهی بررسی این است که آیا سرمایهگذاری انجامشده واقعی و مطابق مقررات است. دولت در جریان این بررسی موارد زیر را کنترل میکند:
- اینکه آیا سرمایهگذاری عملاً انجام شده است
- اینکه آیا پرداخت از طریق سیستم بانکی انجام شده است
- اینکه آیا گواهی خرید ارز (DAB) مطابق روش مقرر صادر شده است
- اینکه آیا گزارش کارشناسی واقعیت را منعکس میکند
- اینکه آیا ملک قبلاً در تقاضای شهروندی استفاده شده است
- اینکه آیا معامله صوری وجود دارد
- اینکه آیا قیمت فروش بهطور مصنوعی تورم یافته است
- اینکه آیا فروش بین خویشاوندان یا طرفین مرتبط صورت گرفته است
- اینکه آیا پروژه ریسک حقوقی دارد
-
3
فرآیند دریافت گواهی
مرحله اول – انجام فروش سند مالکیت: در جریان معامله فروش، گزارش کارشناسی در سیستم بارگذاری میشود، گواهی خرید ارز (DAB) به پرونده اضافه میشود و قیمت فروش از طریق بانک پرداخت میشود. همچنین در دفتر سند مالکیت یادداشتی ثبت میشود که نشان میدهد ملک به مدت ۳ سال قابل فروش نیست. این یادداشت عنصر اجباری برای تقاضای شهروندی است.
مرحله دوم – ارسال پرونده به مرکز: اداره ثبت اسناد پرونده فروش را به واحد معاملات خارجی اداره کل ثبت اسناد و نقشهبرداری ارسال میکند. این تقاضا جداگانه توسط خریدار ارائه نمیشود؛ فرآیند بهصورت خودکار از طریق سیستم ثبت اسناد انجام میشود.
مرحله سوم – تصمیم انطباق: اگر در نتیجه بررسی مرکزی احراز شود که شرایط برقرار است، گواهی تعیین سرمایهگذاری ملکی صادر میشود و تصمیم به اداره کل ثبت احوال و شهروندی اطلاع داده میشود.
-
4
مدت زمان
مدت بررسی بهطور متوسط ۱ تا ۲ هفته است. در صورت حجم کاری بالا یا وجود مدارک ناقص، این مدت ممکن است طولانیتر شود.
-
5
مرحله پس از صدور گواهی
با صدور گواهی تعیین سرمایهگذاری ملکی، سرمایهگذاری رسماً پذیرفته تلقی میشود. سپس پس از اینکه سرمایهگذار و همسرش در صورت وجود به ترکیه آمدند، تقاضای اقامت به نام آنها ثبت میشود و مراحل مربوط به فرآیند شهروندی ادامه مییابد. برای اطلاعات دقیق در مورد مراحل درخواست شهروندی پس از صدور گواهی تعیین سرمایهگذاری ملکی، میتوانید مقاله ما را با عنوان «فرآیند درخواست شهروندی» بررسی کنید.
توجه مهم
این راهنما صرفاً برای اطلاعرسانی تهیه شده است. برای مشاوره حقوقی لطفاً با وکیل متخصص مشورت کنید.
چارچوب حقوقی
مبنای قانونی
قانون شهروندی ترکیه شماره ۵۹۰۱
روشها و اصول مربوط به کسب، از دست دادن و اثبات شهروندی ترکیه را تنظیم میکند.
آییننامه شهروندی از طریق سرمایهگذاری
شرایط و روشهای تقاضاهای شهروندی از طریق سرمایهگذاری، از جمله سرمایهگذاری ملکی را مشخص میکند.
آییننامه اجرایی قانون شهروندی ترکیه
اصول و ضوابط مربوط به درخواست شهروندی ترکیه را تنظیم میکند.
این راهنما صرفاً برای اطلاعرسانی تهیه شده است. برای مشاوره حقوقی لطفاً با وکیل متخصص مشورت کنید. مشاوره رایگان