دليل ضريبي للأجانب الذين يحصلون على دخل إيجار في تركيا
إذا كنت تؤجر شقة أو مجمعًا سكنيًا أو مكتبًا أو متجرًا أو قطعة أرض أو أرضًا أو عقارًا مشابهًا في تركيا، فقد يكون الدخل الذي تحصل عليه خاضعًا للضريبة وفق التشريعات التركية. ويُعد هذا الدخل عمومًا في القانون التركي دخلًا من رأس المال العقاري. ولا يقتصر الأمر على المساكن وأماكن العمل؛ بل قد يشمل في بعض الحالات دخل تأجير الأراضي وبعض الأموال أو الحقوق. ولذلك يجب على الأشخاص الطبيعيين الأجانب الذين يملكون عقارات في تركيا أن يقيّموا بعناية ما إذا كان دخل الإيجار يجب التصريح به وما هي القواعد المطبقة.
ولا تقتصر المسألة بالنسبة للأجانب على مجرد وجود دخل. فقد تؤثر في النتيجة طبيعة العقار، وما إذا كان سكنًا أو مكان عمل، وطريقة تحصيل الأجرة، وصفة الشخص كمكلف كامل أو محدود في تركيا، وأحكام اتفاقيات منع الازدواج الضريبي في بعض الحالات. ومن ثم تكتسب الهيكلة القانونية والضريبية الصحيحة أهمية كبيرة.
أولًا: ما هو دخل الإيجار؟
وفق قانون ضريبة الدخل، تُفرض الضريبة على الدخل الناتج عن تأجير المساكن وأماكن العمل والأراضي وقطع الأراضي. وقد يشمل ذلك حصول أجنبي على إيجار شهري من مسكن في تركيا، أو تأجير متجر أو مكتب لشركة، أو إتاحة استعمال بعض الأموال والحقوق. وغالبًا ما يُتناول هذا الدخل بصورة مستقلة في الإقرار السنوي.
فتأجير شقة في إسطنبول لعائلة يُعد دخل إيجار سكني، بينما تأجير مكتب في أنقرة لشركة يُعد دخل إيجار تجاري. وكلاهما دخل إيجار، لكن النظام الضريبي مختلف.
ثانيًا: الفرق الأساسي بين إيجار السكن وإيجار مكان العمل
أهم تمييز في القانون الضريبي هو ما إذا كان العقار يُستخدم سكنًا أو مكان عمل. فقد يطبق إعفاء محدد على دخل السكن، بينما يقتطع المستأجر عادة ضريبة من إيجار مكان العمل. ولذلك قد يواجه شخصان يحصلان على المبلغ نفسه نتائج مختلفة بحسب الاستخدام.
فإذا أجر مالك أجنبي شقة في إزمير لعائلة، عُدّ الدخل سكنيًا. وإذا أجر متجرًا في أنطاليا لشركة، تدخل قواعد الاقتطاع والتصريح الخاصة بمكان العمل.
ثالثًا: متى يجب تقديم الإقرار؟
يعتمد الالتزام على نوع الدخل ومقداره. ووفق الإعلانات الحالية لإدارة الإيرادات، يطبق إعفاء قدره 47,000 ليرة تركية على دخل السكن المتحقق في 2025. وبالنسبة إلى دخل مكان العمل الخاضع للاقتطاع، يجب تقديم إقرار إذا تجاوز الدخل الإجمالي السنوي 330,000 ليرة. وأُعلن لمدخول 2026 عن إعفاء سكني قدره 58,000 ليرة وحد تصريح قدره 400,000 ليرة لمكان العمل.
فإذا حصل أجنبي في 2025 على 40,000 ليرة فقط من سكن، فقد لا يلزمه تقديم إقرار بسبب هذا الدخل وحده لأنه دون 47,000. أما إذا حصل على 120,000 ليرة، فقد تجاوز حد الإعفاء وأصبح الإقرار إلزاميًا.
وبالمثل، إذا بلغ الدخل الإجمالي لمكان العمل 360,000 ليرة وكان خاضعًا للاقتطاع، فقد تجاوز حد 330,000. والعبرة عادة بالمبلغ الإجمالي، لا بالمبلغ الصافي الذي يصل إلى المالك.
رابعًا: تطبيق إعفاء دخل السكن
يعني الإعفاء استبعاد الدخل حتى مبلغ محدد من الضريبة. ويقتصر على السكن ولا يطبق بالطريقة نفسها على مكان العمل. وإذا كان للشخص أكثر من مسكن، يطبق الإعفاء مرة واحدة على مجموع الدخل.
فإذا حصل مالك أجنبي على 200,000 ليرة من شقتين، لا يطبق الإعفاء لكل شقة على حدة. كما قد يُفقد الحق في الإعفاء إذا لم يُصرح بالدخل في موعده، ولذلك يجب مراعاة المدد القانونية.
خامسًا: الاقتطاع في إيجارات أماكن العمل
في معظم إيجارات أماكن العمل، يقتطع المستأجر الضريبة من الأجرة. ويُعرف ذلك بالاقتطاع أو الحجز عند المصدر. وعلى الرغم من وصول مبلغ صافٍ إلى حساب المالك، يُحتسب الحد عادة على المبلغ الإجمالي. ويمكن خصم الضرائب المقتطعة خلال السنة من ضريبة الدخل المحسوبة في الإقرار، وقد ينشأ حق في الاسترداد.
فإذا كان الإيجار الإجمالي الشهري 50,000 ليرة، يقتطع المستأجر الضريبة ويدفع مبلغًا صافيًا أقل. لكن الحد السنوي يُقاس بالإجمالي. ولذلك قد يكون الاعتقاد بأن الإقرار غير مطلوب لأن المبلغ الواصل أقل اعتقادًا خاطئًا.
سادسًا: المبادئ الأساسية لتحقق دخل الإيجار
الأصل في النظام التركي أن الدخل يُفرض عند تحصيله فعليًا. ويُعد متحققًا عند دفع الأجرة أو إيداعها في الحساب. وإذا حُصلت أجور سنوات سابقة لاحقًا دفعة واحدة، تُعد في الأصل دخل سنة التحصيل. أما الأجور الخاصة بسنوات مقبلة والمحصلة مقدمًا فتوزع على السنوات ذات الصلة. وعند التحصيل بعملة أجنبية يُعتمد سعر شراء البنك المركزي في تاريخ التحصيل.
فإذا دُفعت أجور 2024 المتأخرة في 2025، تُعد دخل 2025. وإذا دُفعت أجور 2026 و2027 مقدمًا في 2025، توزع على السنتين.
سابعًا: تحصيل الأجرة عبر البنك أو PTT
يكتسب التحصيل عبر البنك أو PTT أهمية كبيرة للإثبات والامتثال. وتركز إدارة الإيرادات على إجراء المدفوعات عبر قنوات مسجلة. وقد يسبب التحصيل النقدي مشكلات في الفحص الضريبي والنزاعات المدنية، وقد تترتب غرامة مخالفة خاصة وفق قانون الإجراءات الضريبية.
فإذا كان المستأجر يدفع نقدًا كل شهر، قد ينشأ نزاع بشأن المجموع أو الشهر أو وقوع الدفع أصلًا. ويقلل الإيصال المصرفي هذه المخاطر كثيرًا.
ثامنًا: مواعيد الإقرار والدفع
يُقدم الإقرار السنوي في مارس من السنة التالية لسنة تحقق الدخل. فمدخول 2025 يُصرح به من 1 إلى 31 مارس 2026. وتُدفع الضريبة عادة على قسطين: الأول في نهاية مارس والثاني في نهاية يوليو.
ويستمر هذا النظام سنويًا، لكن الحدود والتفاصيل قد تتغير، ولذلك ينبغي التحقق من القيم الحالية كل سنة.
تاسعًا: خصم المصروفات من دخل الإيجار
يمكن خصم مصروفات معينة عند حساب صافي الدخل. وهناك طريقتان رئيسيتان: المصروفات الفعلية والمصروف الجزافي. وتتوقف الأفضلية على حجم المصروفات وتوافر المستندات.
أ. طريقة المصروفات الفعلية
يُخصم ما يسمح به القانون ويمكن إثباته، مثل الصيانة والإصلاح والتأمين وضريبة العقارات والإدارة وبعض فوائد الديون. ولا تُطبق القواعد نفسها على كل عقار؛ فقد تختلف بين السكن ومكان العمل.
فإذا بلغ الدخل 320,000 ليرة وكانت المصروفات الموثقة 120,000 ليرة، يمكن خصم الجزء المتعلق بالدخل الخاضع للضريبة. وغالبًا تكون هذه الطريقة أفضل عند ارتفاع المصروفات.
ب. طريقة المصروف الجزافي
يُجرى خصم معياري وفق النسبة القانونية بدل تقديم كل وثيقة. وهي عملية لمن لديه مصروفات قليلة أو يريد إقرارًا أبسط، لكنها ليست دائمًا الأكثر فائدة ويجب إجراء مقارنة رقمية.
فعند دخل 320,000 ليرة ومصروفات فعلية منخفضة، تكون الطريقة أبسط. أما مع إصلاحات أو ضرائب أو تأمينات مرتفعة، فقد تقلل الطريقة الفعلية الضريبة.
ج. قواعد خاصة لدخل السكن
توجد مزايا وقيود خاصة بالسكن. ووفق دليل إدارة الإيرادات، يجوز بشروط معينة خصم خمسة في المئة من ثمن اقتناء مسكن واحد لمدة خمس سنوات. كما تشير الإعلانات الحالية إلى إمكان خصم فوائد الديون، اعتبارًا من 1 يناير 2025، بالنسبة إلى الأموال والحقوق المؤجرة باستثناء المساكن. ولذلك يجب فحص فائدة قرض السكن وفق التاريخ ونوع العقار.
وإذا استُخدم الإعفاء السكني، فلا تُخصم المصروفات كلها، بل الجزء المتعلق بالدخل الخاضع للضريبة.
د. أي الطريقتين أكثر فائدة؟
لا توجد إجابة واحدة. فقد تكون المصروفات الفعلية أفضل إذا كانت مرتفعة وموثقة، بينما قد يناسب المصروف الجزافي من لديه مصروفات منخفضة ويريد البساطة. ويؤثر الاختيار كثيرًا فيمن لديه سكن ومكان عمل، أو عدة عقارات، أو عقار حديث الاقتناء.
فإذا كان الدخل السكني 320,000 ليرة والمصروفات المقبولة 120,000 ليرة، قد تكون الطريقة الفعلية أقل ضريبة. أما مع مصروفات ضئيلة فقد تكون الطريقة الجزافية أسهل.
عاشرًا: ما الذي يجب فعله إذا لم يتحقق دخل إيجار؟
قد يملك أجنبي عقارًا في تركيا دون أن يحصل على إيجار خلال السنة. ويمكن في هذه الحالة تقديم بيان مثل «لم أحصل على دخل إيجار» عبر نظام الإقرار الجاهز. وقد يخفف ذلك من مخاطر الاستفسار بسبب ظهور العقار في السجلات.
فإذا بقيت الشقة شاغرة طوال السنة ولم يُحصل أي إيجار، لا تنشأ الضريبة تلقائيًا لمجرد أن العقار مسجل باسمك. لكن قد يلزم توضيح لمطابقة سجلات الإدارة مع الواقع.
حادي عشر: معدلات ضريبة الدخل
يطبق في تركيا نظام تصاعدي. ووفق تعرفة 2025، تبلغ النسبة 15 بالمئة للشريحة الأولى حتى 158,000 ليرة، ثم ترتفع تدريجيًا إلى 20 و27 و35 و40 بالمئة. ولذلك قد يدفع شخصان لهما الدخل الإجمالي نفسه مبالغ مختلفة بحسب طريقة المصروفات والمبالغ المقبولة.
ثاني عشر: لماذا يحتاج الأجانب إلى تقييم قانوني منفصل؟
ليست جميع ملفات الأجانب متشابهة. فقد يكون الشخص مكلفًا كاملًا في تركيا، أو مكلفًا محدودًا بدخله من المصادر التركية فقط. وإذا كانت هناك اتفاقية منع ازدواج ضريبي بين تركيا ودولة الإقامة، فيجب تحليل كيفية معاملة الدخل في البلدين. ولذلك لا تكفي المعلومات العامة دائمًا.
فمثلًا، يجب تقييم التزام شخص مقيم في ألمانيا ويحصل على إيجار من شقة في إسطنبول إلى جانب التزاماته وإمكان الخصم في ألمانيا. كما يحتاج ملف شخص يقيم في الخليج ويؤجر مكان عمل في تركيا إلى تحليل مختلف. وينبغي جمع الجوانب الضريبية والهجرة والعقود.
ثالث عشر: الأسئلة الشائعة
إذا كانت لدي شقة واحدة فقط، فهل أدفع دائمًا؟
لا. إذا كان الدخل دون حد الإعفاء السنوي، فقد لا يلزم الإقرار بسبب هذا الدخل وحده. ويجب التحقق من الحد كل سنة.
إذا اقتُطعت الضريبة من إيجار مكان العمل، فهل يلزم الإقرار؟
في بعض الحالات نعم. إذا تجاوز الدخل الحد السنوي، يصبح الإقرار إلزاميًا.
ماذا إذا قبضت الأجرة بعملة أجنبية؟
يُعتمد سعر شراء البنك المركزي التركي في تاريخ التحصيل.
هل التحصيل نقدًا يسبب مشكلة؟
نعم. البنك أو PTT أكثر أمانًا للإثبات والامتثال، وإلا قد تنشأ غرامة.
أي الطرق أفضل: الفعلية أم الجزافية؟
يعتمد ذلك على المصروفات. إذا كانت مرتفعة وموثقة، قد تكون الفعلية أفضل؛ وإذا كانت منخفضة وتريد إجراء أبسط، قد تكون الجزافية أنسب.
الخلاصة
يجب على الأجانب الذين يحصلون على دخل إيجار في تركيا تحديد نوع الدخل بصورة صحيحة والوفاء بالتصريح في الموعد. وتختلف قواعد السكن عن مكان العمل. ويجب النظر معًا في الإعفاء والاقتطاع وطريقة المصروفات والتحصيل المصرفي ومواعيد الإقرار. ووفق الإعلانات الحالية، تبلغ حدود 2025 مقدار 47,000 ليرة للسكن و330,000 لمكان العمل، بينما تبلغ حدود 2026 مقدار 58,000 و400,000 ليرة.
وتوفر المساعدة القانونية والضريبية المهنية فائدة كبيرة، خاصة لمن لديه عدة عقارات، أو دخل من السكن ومكان العمل، أو يقبض بعملة أجنبية، أو يحصل على أجور سنوات سابقة دفعة واحدة، أو يقيم خارج تركيا. ويمكن لعملية تصريح منظمة أن تقلل العبء الضريبي غير الضروري والمخاطر الإدارية.
يجب تقييم كل ملف وفق ظروفه. ولا يصح الوصول إلى نتيجة نهائية دون فحص الإقامة، وبنية عقد الإيجار، وطريقة الدفع، واستعمال العقار، والجانب الضريبي الدولي معًا. ولذلك يبقى التقييم المهني للحالة المحددة هو الطريق الأكثر أمانًا.
يمكننا مراجعة الأهلية وتسلسل المستندات وترتيب التقديم معاً. اتصل بنا