Gayrimenkul İkamet İzni

Gayrimenkul İkamet İzni (6458 Sayılı Kanun m. 31/1-b)

Gayrimenkul (b bendi) ikamet izni, yabancı uyruklu kişilerin Türkiye’de konut niteliğinde bir taşınmaz edinmeleri hâlinde başvurabildikleri kısa dönem ikamet izni türüdür. 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu kapsamında düzenlenen bu izin; Türkiye’de gayrimenkul sahibi olan yabancılara, belirli sürelerle (genellikle bir ila iki yıl) ikamet etme hakkı tanır.

6458 sayılı Kanun’un 31. maddesinin 1. fıkrasının (b) bendiyle öngörülen taşınmaz ikamet izni; büyükşehirlerde 200.000 USD ve üzeri, diğer şehirlerde ise en az 75.000 USD ve üzeri bedelle gayrimenkul satın alınmasına dayalı bir ikamet izni türüdür. Bu ikamet izni vatandaşlık için bir yatırım programı değildir ve Türk vatandaşlığına doğrudan hak sağlamaz.

Temel Şartlar

İkamet iznine başvuruda kullanılacak taşınmaz; oturuma hazır, tapulu ve iskânlı olmalıdır. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile gayrimenkul ikamet iznine başvurmak mümkün değildir; dolayısıyla tapunun başvurucu adına devredilmiş olması gerekir.

• Gayrimenkul bedeli: büyükşehirlerde en az 200.000 USD, diğer şehirlerde en az 75.000 USD olmalıdır.
• Gayrimenkul, ikamet izni için yalnızca açık bir bölgede bulunmalıdır. İkamet izni başvurusu için uygun görülmeyen bölgeler mevcuttur; bu bölgelere “kapalı bölge” adı verilir. Yatırımın tüm şartları uygun olsa dahi bu bölgelerde taşınmaz ikamet izni almak mümkün değildir.
• Tapu, yatırımcı adına düzenlenmelidir.
• Mülk sahibi için statü gayrimenkul ikamet iznidir. Ancak mülk sahibinin ailesi için durum ilk başvuruda farklıdır.
• İlk ikamet izni süresi: İlk başvuruda bir yıllık ikamet izni verilmesi esastır. Bununla birlikte Göç İdaresi’nin bu yönde takdir yetkisi bulunmakta olup bir yıldan uzun süreli ikamet izni alınması da mümkündür. Gayrimenkul ikamet izni; her yıl yenilenebilen ve yenileme dönemlerinde iki ila üç yıllık ikamet izni talebinde bulunulabilen bir ikamet izni türüdür. Uzatma başvuruları, şartların sağlanması koşuluyla sayı sınırlamasına bağlı değildir. İkamet izni süresi dolduğunda her zaman yenileme başvurusunda bulunulabilir.
• Kapalı bir bölgede gayrimenkul satın alınması, bedel 200.000 USD’nin üzerinde olsa dahi ikamet izni reddi sebebidir.

Türkiye’de taşınmaz edinimine bağlı kısa dönem ikamet izni (b bendi) başvurularında en önemli konulardan biri, taşınmazın bulunduğu yerin “açık bölge” mi yoksa “kapalı bölge” mi olduğudur. Bu uygulama, 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu ve ilgili idari düzenlemeler çerçevesinde Göç İdaresi Başkanlığı tarafından yürütülmektedir.

Açık ve Kapalı Bölge Uygulaması

Kapalı Bölge Nedir?

Kapalı bölge; yabancıların taşınmaz edinimine bağlı olarak ikamet izni alamayacağı mahalle veya semtleri ifade eder. Kapalı bölge uygulamasının temel amaçları şunlardır:

• Belirli mahallelerde yabancı nüfus yoğunluğunun aşırı artmasını önlemek,
• Demografik dengenin korunmasını sağlamak,
• Kamu düzeni ve sosyal uyumun sağlanmasına katkıda bulunmak.

Göç İdaresi; yabancı nüfus oranı belirli bir eşiği (uygulamada %20 sınırı esas alınmaktadır) aşan mahalleleri kapalı bölge olarak ilan etmektedir. Bu mahallelerde:

• Yeni taşınmaz ikamet izni başvuruları kabul edilmez,
• Mevcut izinler uzatılabilir (istisnai durumlara göre değerlendirilir),
• Vatandaşlık başvurusu ayrıca değerlendirilir; otomatik hak doğmaz.

Açık Bölge Nedir?

Açık bölge; yabancıların taşınmaz edinerek kısa dönem ikamet izni başvurusu yapabileceği mahalleleri ifade eder. Bu bölgelerde aşağıdaki koşulların sağlanması hâlinde ikamet izni başvurusu yapılabilir:

• Taşınmaz değer şartının sağlanmış olması,
• Tapunun başvuru sahibinin adına kayıtlı olması,
• Diğer genel şartların mevcut olması.

Bölgeler Nasıl Belirlenir?

Kapalı ve açık bölgeler; il bazında değil, ilçe hatta mahalle bazında belirlenir. Göç İdaresi Başkanlığı:

• Yabancı nüfus oranlarını,
• Göç yoğunluğunu,
• Sosyal ve idari risk analizlerini

değerlendirerek mahalle bazlı karar alır. Bu listeler zaman zaman güncellenebilmektedir; bir mahalle bugün açık iken ileride kapalı hâle gelebilir.

Mevcut durumda İstanbul’da on ilçe yeni ikamet izni başvurusuna kapalı durumdadır. Yürürlükteki düzenlemelerle ikamete kapalı ilan edilen ilçeler şunlardır: Fatih, Esenyurt, Avcılar, Bahçelievler, Başakşehir, Bağcılar, Esenler, Küçükçekmece, Sultangazi ve Zeytinburnu.

Ankara’da Altındağ, Mamak ve Keçiören; İzmir’de ise Buca, Bornova ve Konak ilçeleri kapalı bölge kapsamındadır. Ayrıca toplam 63 ilde 1.169 mahalle yeni yabancı kaydına kapatılmış olup, İstanbul ilinde kapalı mahalle sayısı 54’tür.

Bu liste, Göç İdaresi Başkanlığı tarafından güncellenebilmektedir. Dolayısıyla yatırım yapmadan önce büyükşehir ve diğer şehirler ayrımının doğru tespit edilmesi, kapalı–açık bölge ayrımının netleştirilmesi ve yatırımın hangi usulle yapılacağı konusunda hukuki destek alınması hayati öneme sahiptir.

Aile Statüsü

Gayrimenkul ikamet iznine yalnızca satın alınan konutun tapu kaydında ismi bulunan kişiler başvurabilir. Bir başka deyişle tapu sahibinin ailesi, kendisi gibi gayrimenkul ikamet iznine hak kazanamaz. Ancak gayrimenkul ikamet iznine sahip kişinin ailesi de kendisi gibi ikamet izni sahibi olabilmektedir. Aile üyeleri için ilk başvuruda turistik ikamet, uzatma başvurularında ise aile ikamet iznine başvurmak mümkündür.

İlk başvuruda:

• Yatırımcı: Gayrimenkul ikamet izni
• Eş ve çocuklar: Turistik ikamet izni

Yenileme aşamasında:

• Aile üyeleri turistik ikamet iznini standart şekilde yenileyebilir veya
• Aile ikamet iznine geçiş yapabilir.

Uzatma başvurusunda sayı sınırı bulunmamaktadır.

Gayrimenkulün Kullanımı

• İkamet izni alındıktan sonra kiraya verilmesi yasaktır.
• Yatırımcı, satın alınan konutta bizzat ikamet etmek zorundadır.

Gayrimenkulün ticari amaçla kullanılması şu sonuçlara yol açabilir:

• İkamet izninin yenilenmemesi,
• Verilmiş ikamet izninin iptali.

Gerekli Belgeler

• Pasaportun ilk sayfasının fotoğrafı
• Apostilli ve tasdikli doğum belgesi
• Apostilli ve tasdikli adli sicil kaydı
• Numarataj belgesi (tapu ve pasaport ile ilgili belediyeden alınır)
• DASK (zorunlu deprem sigortası)
• Gayrimenkul değerleme raporu (ekspertiz)
• Döviz bozdurma belgeleri (DAB)
• Türk bankasından hesap dökümü
• Tapu fotoğrafı
• Giriş damgası fotoğrafı ve vize
• Biyometrik fotoğraflar
• UETS – Ulusal Elektronik Tebligat Sistemi belgesi (ikamet izni yenilemelerinde)

Belgeler listesi, aile durumuna ve başvurucunun uyruk ülkesine göre değişebilmektedir. Güncel uygulama açısından belirtmek gerekir ki 01.01.2025 tarihinden sonra edinilen taşınmazlarda ekspertiz raporu, döviz alım belgesi ve ödeme dekontu gibi evraklar talep edilmemekte; yalnızca taşınmazın 200.000 USD’nin üzerinde bir değere sahip olmasına bakılmaktadır.

Burada bilhassa dikkat edilmesi gereken iki husus vardır: tapu devir tarihi itibarıyla 200.000 USD şartının sağlanıyor olması ve tapu devrinde harca esas gösterilen değerin gerçek değer; yani en az 200.000 USD olması gerekliliğidir. Taşınmaz için ödenmiş olan bedel 200.000 USD’nin üzerinde olmasına rağmen tapuda daha düşük bir bedel gösterilmesi durumunda taşınmaz, ikamete elverişli sayılmayacaktır. Aynı şekilde, satıcıyla anlaşılan tarihte 200.000 USD karşılığı ödeme yapılmış olsa dahi tapu devir tarihinde Türk lirasına çevrilen rakamın 200.000 USD’nin altına düşmesi hâlinde de taşınmazın (b) bendi taşınmaz ikameti kapsamında kullanılması mümkün olmayacaktır.

Vatandaşlık Perspektifi

Bu yöntemle vatandaşlık yalnızca genel başvuru yoluyla mümkündür. Aranan koşullar şunlardır:

• Türkiye’de fiilen ve sürekli ikamet,
• Başvurucunun son beş yıl içinde toplam yurt dışı kalış süresinin 365 günü, son bir yıl içinde ise altı ayı geçmemesi,
• Kesintisiz ve yasal gayrimenkul ikamet izni statüsünün korunması.

Önemli not: Sık ve uzun süreli yurt dışı çıkışlar, ikamet süresinin sıfırlanmasına neden olabilir.