KİRA HUKUKUNDAN KAYNAKLANAN DAVALAR VE TAHLİYE SÜREÇLERİ
İcra Takibi, Sulh Hukuk Davaları, İhtiyaç Sebebiyle Tahliye, On Yıllık Uzama Süresi ve Kira Tespit Davası Açısından Ayrıntılı İnceleme
Giriş
Kira ilişkisi, uygulamada en sık uyuşmazlık doğuran borç ilişkilerinden biridir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren ile kiracı arasında ortaya çıkan ihtilaflar yalnızca kira parasının ödenmemesiyle sınırlı değildir. Bunun yanında tahliye taahhütnamesi, iki haklı ihtar, ihtiyaç sebebiyle tahliye, on yıllık uzama süresinin dolması, kira bedelinin tespiti, kira uyarlaması, kira alacağının tahsili, yan giderler, depozito ve yeniden kiralama yasağı gibi pek çok mesele de kira hukukunun temel başlıklarını oluşturmaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu bu uyuşmazlıkların önemli bir bölümünü ayrıntılı biçimde düzenlemiş; 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu ise özellikle kira borcuna dayalı tahliye taleplerinde özel takip yolları öngörmüştür.
Bugün uygulamada kira uyuşmazlıklarının büyük bölümü, tahliye ve kira bedelinin belirlenmesi etrafında toplanmaktadır. Tahliye bakımından her sebebin kendi şartları, süreleri ve usulü bulunmaktadır. Kiraya verenin en çok hata yaptığı alan da tam olarak burasıdır: doğru tahliye sebebine dayanılmaması, hak düşürücü sürelerin kaçırılması, yanlış merciye başvurulması veya ihtarın usule uygun biçimde çekilmemesi sebebiyle davalar reddedilebilmektedir. Aynı şekilde kira tespit davasında da sözleşmedeki artış hükmü, beş yıllık süre, yeni kira dönemine etkili sonuç doğurma şartları ve emsal kira incelemesi birlikte değerlendirilmeden sağlıklı bir sonuç almak mümkün değildir.
Bunun yanında, 5 Nisan 2023 tarihli ve 7445 sayılı Kanun’la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü bakımından dava şartı olarak arabuluculuk yürürlüğe girmiştir. Ancak kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kapsamın dışında bırakılmıştır. Bu nedenle hangi uyuşmazlıkta önce arabulucuya gidilmesi gerektiği, hangi uyuşmazlıkta doğrudan icra takibi veya dava yoluna gidilebileceği stratejik açıdan da önem taşımaktadır.
Bu çalışmada; kira hukukundan doğan başlıca uyuşmazlık türleri ana hatlarıyla incelenecek; tahliye talepli icra takibi, iki haklı ihtar sebebiyle tahliye, ihtiyaç sebebiyle tahliye, on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye ve kira tespit davası gibi temel başlıklar güncel mevzuat ve yerleşik Yargıtay uygulaması ışığında ele alınacaktır.
I. Kira Hukukunda Başlıca Dava ve Takip Türleri
Kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar tek bir dava türünden ibaret değildir. Uygulamada en sık görülen başlıklar şunlardır: kira alacağının tahsiline yönelik icra takipleri, temerrüt nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, iki haklı ihtar sebebiyle tahliye, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye, on yıllık uzama süresinin dolması sebebiyle tahliye, kira bedelinin tespiti, kira uyarlama davaları, depozitonun iadesi, kötü kullanım sebebiyle tazminat ve yan gider/alacak davaları. Bu başlıkların her biri farklı maddi şartlara ve farklı usullere bağlıdır; dolayısıyla “kiracıyı çıkarma” iradesi tek başına yeterli olmayıp, doğru hukuki yolun seçilmesi gerekir.
Bu çalışmada özellikle tahliye talepleri ve kira tespit davası ayrıntılı biçimde incelenecektir. Tahliye sebepleri bakımından en sık karıştırılan husus şudur: her kira borcu temerrüdü aynı usule tabi değildir; her yazılı belge tahliye taahhüdü sayılmaz; her ihtiyaç iddiası tahliyeye yol açmaz; her gecikmiş ödeme iki haklı ihtar oluşturmaz; her uzun süreli sözleşme de kendiliğinden on yıllık uzama sebebiyle sona ermez. Hukuki sonuç, dayanılan sebebin teknik şartlarına göre belirlenir. Bu nedenle hem maddi hukuk hem de usul hukuku bakımından doğru tercih, sürecin başarısını belirleyen ilk ve en önemli adımdır.
II. Tahliye Talepli İcra Takibi: Genel Çerçeve
Tahliye talepli icra takibi, kiracının kira borcunu ödememesi veya geçerli bir tahliye taahhüdüne rağmen taşınmazı boşaltmaması hâlinde başvurulan, hızlı ve etkili yollardan biridir. Bu takip yolu kendi içinde iki ayrı başlıkta değerlendirilmelidir. Birinci ihtimal, kiracının kira borcuna ilişkin temerrüde düşmesi nedeniyle başlatılan tahliye talepli icra takibidir. İkinci ihtimal ise tahliye taahhütnamesine dayanılarak başlatılan icra yoludur. Her iki yolun hem maddi hukuk hem de takip hukuku bakımından şartları farklıdır; aynı başlık altında değerlendirilmeleri ciddi usul hatalarına yol açabilir.
Önemle belirtilmelidir ki, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin işlemler, 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesinde öngörülen dava şartı arabuluculuk kapsamı dışında tutulmuştur. Dolayısıyla kira borcunun ödenmemesine veya geçerli bir tahliye taahhüdüne dayalı olarak doğrudan ilamsız icra takibi başlatılabilir; takibe itiraz edilmesi hâlinde icra mahkemesinde açılacak itirazın kaldırılması ve tahliye talepleri de bu istisna kapsamında kalmaktadır.
A. Kiracının Kira Borcuna İlişkin Temerrüdü Nedeniyle Tahliye
Kiracının kira bedelini veya yan gideri muaccel olduğu hâlde ödememesi, tahliye bakımından en klasik sebeplerden biridir. Türk Borçlar Kanunu m. 315’e göre kiracı, teslimden sonra muaccel hâle gelen kira bedelini veya yan gideri ödemezse, kiraya veren yazılı olarak süre verip bu sürede de ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gün; diğer kiralarda ise en az on gündür. Süre, yazılı bildirimin kiracıya tebliğ edildiği günü izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Uygulamada bu ihtar, doğrudan noter aracılığıyla çekilebildiği gibi, tahliye talepli icra takibi içinde gönderilen ödeme emri ile de sağlanabilmektedir. Nitekim yerleşik uygulamada, ödeme emrindeki tahliye ihtarı TBK m. 315 anlamında yazılı bildirim yerine geçmektedir. Bu nedenle kiraya veren, hem kira alacağının tahsilini hem de tahliye sonucunu hedefliyorsa ilamsız tahliye takip yolunu tercih edebilmektedir. Ancak burada en kritik nokta, ödeme emrinin kiracıya usulüne uygun biçimde tebliğ edilmesi ve kiracıya verilen otuz günlük sürenin dolmasının beklenmesidir; bu süre dolmadan tahliye kararı istenemez.
Temerrüt nedeniyle tahliye talebinin başarıya ulaşabilmesi için şu maddi unsurların birlikte gerçekleşmesi gerekir: geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması, kira alacağının muaccel hâle gelmiş olması, kiracıya usulüne uygun ödeme emri veya ihtar gönderilmiş olması, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük sürenin tanınması ve kiracının bu süre içinde borcu tamamen ödememiş olması. Burada “tam ödeme” kavramı özellikle önem taşır. Uygulamada kiracıların bir kısmı ana kira bedelini ödeyip kalan kalemleri tartışmalı hâle getirmektedir. Somut dosyada hangi kalemin gerçekten kira borcu veya yan gider niteliğinde olduğu ayrıca incelenir.
Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden sonra otuz gün içinde borcun tamamını öderse temerrüt nedeniyle tahliye yolu kural olarak kapanır. Ödeme mutlaka icra dosyasına yapılmak zorunda değildir; Yargıtay uygulamasında kiraya verene doğrudan yapılan ödemenin de ispat edilmesi mümkündür. Bu yönüyle temerrüt nedeniyle tahliyede asıl mesele, otuz günlük süre içinde borcun tamamen ifa edilip edilmediğidir. Süre içinde ifa gerçekleşirse tahliye değil, sadece varsa masraf ve takip giderleri konuşulur; süre içinde ifa gerçekleşmezse kiraya veren icra mahkemesinden tahliye isteyebilir.
Uygulamada sık yapılan hatalardan biri, kiracının kısmi ödemesini tahliyeyi bertaraf eden tam ödeme gibi değerlendirmektir. Oysa tahliye talepli icra takibinde, temerrüdün ortadan kalkması için sürenin içinde borcun tamamının ödenmesi gerekir. Bir diğer hata da, ödeme emrinde otuz günlük yasal sürenin tanınmaması veya takipte muaccel olmayan kira aylarının da karıştırılmasıdır. Bu tür usulsüzlükler tahliye isteminin reddine yol açabilir. Bu sebeple temerrüt yoluyla tahliyede, ödeme emrinin içeriği en az dava sebebi kadar önemlidir.
Temerrüt nedeniyle tahliye taleplerinde dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, kira borcunun niteliği ile yan giderlerin kapsamının her somut olayda ayrı değerlendirilmesi gerektiğidir. Aidat, ortak gider, işletme gideri veya sözleşmeden kaynaklanan başka kalemlerin tahliye bakımından hangi ölçüde dikkate alınacağı; kira sözleşmesinin içeriğine ve talep edilen alacağın hukuki niteliğine göre değişebilmektedir. Bu nedenle takip talebinde hangi kalemlerin açıkça kira alacağı, hangilerinin yan gider olduğu tereddüde yer bırakmayacak şekilde gösterilmelidir.
Bunun yanında, kiraya verenin temerrüt nedeniyle tahliye yoluna başvurmadan önce elindeki kira sözleşmesini, ödeme kayıtlarını, banka dekontlarını ve önceki ihtarları dosya bütünlüğü içinde değerlendirmesi önem taşımaktadır. Zira uygulamada kiracının geçmiş dönem ödemelerine ilişkin savunmaları, açıklama kısmı içeren banka transferleri veya kiraya veren tarafından kabul edilmiş kısmi ödemeler, uyuşmazlığın çözümünde belirleyici olabilmektedir.
Özellikle kira bedelinin elden ödendiğinin ileri sürüldüğü dosyalarda ispat sorunu büyümektedir. Bu tür durumlarda ödeme iddiasının hangi delillerle ispat edileceği, tanık deliline ne ölçüde başvurulabileceği ve yazılı delil başlangıcının bulunup bulunmadığı ayrıca değerlendirilmektedir. Bu nedenle temerrüt nedeniyle tahliye dosyalarında yalnızca borcun varlığı değil, borcun ödenmediğinin de usulüne uygun biçimde ortaya konulması büyük önem taşımaktadır.
Yerleşik Yargıtay Uygulaması (Özet)
İcra takibi içinde tebliğ edilen ve TBK m. 315’e uygun süreyi içeren ödeme emri, ayrıca noter ihtarı çekilmesine gerek bırakmaksızın yazılı bildirim ve temerrüt ihtarı yerine geçer. Otuz günlük yasal süre içinde borcun tamamı ödenmediği takdirde, kiraya veren icra mahkemesinden tahliye isteyebilir; kısmî ödeme temerrüdü ortadan kaldırmaz (yerleşik içtihat; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin kira hukukuna ilişkin istikrarlı kararları).
Sonuç olarak, temerrüt nedeniyle tahliye teknik olarak hızlı sonuç alma ihtimali taşısa da; takip talebinin hazırlanmasından tebligat sürecine, borç kalemlerinin belirlenmesinden ödeme savunmalarının değerlendirilmesine kadar her aşama dikkat gerektirir. Uygulamada küçük görünen usul hataları dahi tahliye isteminin reddine neden olabildiğinden, bu yolun başından itibaren dikkatli ve stratejik biçimde yürütülmesi gerekir.
B. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye
Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, kira hukukunda kiraya veren lehine en güçlü yollardan biri olmakla birlikte, geçerlilik şartları son derece sıkıdır. Türk Borçlar Kanunu m. 352/1 uyarınca kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve buna rağmen boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hükümden çıkan en kritik sonuç şudur: teslimden önce veya aynı anda alınan tahliye taahhüdü, kural olarak bu madde anlamında geçerli bir tahliye taahhüdü sayılmaz.
Geçerli bir tahliye taahhüdü için; belgenin yazılı olması, kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından usulüne uygun biçimde imzalanmış bulunması, tahliye tarihinin belirli veya belirlenebilir olması ve taahhüdün teslimden sonra düzenlenmiş olması gerekir. Tahliye tarihi açık değilse taahhütname kiracının tahliyesi için kullanılamaz.
İçtihadı Birleştirme Kararları (Özet)
Yargıtay’ın 04.10.1944 tarihli ve 15/20-28 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, kira ilişkisi kurulurken (kira sözleşmesi ile aynı tarihte veya öncesinde) alınan tahliye taahhüdü, kiracının serbest iradesini yansıtmadığından geçersizdir. Buna karşılık 03.10.1980 tarihli ve 2/3 sayılı ile 04.10.1985 tarihli ve 2/7 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararları çerçevesinde, kira ilişkisi devam ederken (kiralananda otururken) verilen tahliye taahhütleri geçerlidir. Bu çerçevede, kira sözleşmesinden makul bir süre sonra ve özgür irade ile verilen taahhütler hüküm ifade eder.
Tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihinin boş bırakılması, başlı başına geçersizlik sonucu doğurmamakla birlikte, ispat sorunlarını beraberinde getirir. Yerleşik Yargıtay uygulamasında, kiracının tahliye tarihi kısmını bilinçli olarak boş bırakarak bu tarihi belirleme yetkisini fiilen kiraya verene tanıdığı kabul edilebilmektedir. Bununla birlikte boş tahliye taahhütnamesinin sonradan kiracının iradesi hilafına doldurulduğu iddiasını ispat yükünün son dönem Yargıtay kararlarında kiracıya yüklendiği görülmektedir. Buna karşılık taahhütnamenin baskı altında alındığı, kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlendiği veya teslimden önce alındığı yönündeki itirazlar, somut olayın özelliklerine göre belgeyi geçersiz kılabilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (Özet)
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/975 E., 2021/1108 K. sayılı kararında, tahliye taahhüdünün tanzim tarihinin boş bırakılmış olmasının taahhüdü tek başına geçersiz kılmadığı; taahhüdün kira sözleşmesinden önce veya kira sözleşmesi ile aynı tarihte alındığı yönündeki iddianın ispatının kiracıya ait olduğu vurgulanmıştır. Bu yaklaşım, kiraya veren açısından boş bırakılan tarih meselesine ilişkin ispat yükünü hafifletmektedir.
Kiraya veren, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde ya dava açmalı ya da icra takibi başlatmalıdır. Bu süre hak düşürücü nitelikte kabul edildiğinden, kaçırılması hâlinde aynı taahhüde dayanılarak tahliye istenemez. İcra yoluna başvurulması hâlinde kiracıya tahliye emri gönderilir ve süreç icra hukuku kuralları içinde ilerler. Uygulamada kiracının imzaya, tarihe, taahhüdün teslimden sonra alınıp alınmadığına veya belge içeriğine ilişkin itirazları dosyanın seyrini belirler.
Tahliye taahhüdüne dayalı tahliyede en çok karşılaşılan savunmalar; belgenin boş imzalandığı, baskı altında alındığı, gerçek iradeyi yansıtmadığı, teslimden önce düzenlendiği veya tahliye tarihinin sonradan doldurulduğu iddialarıdır. Bu iddialar her dosyada otomatik sonuç doğurmaz; ancak kiraya verenin belgeyi açık, net ve ispat yükünü kolaylaştıracak biçimde düzenlemiş olması gerekir. Tahliye taahhüdü yolu, hızlı sonuç verme potansiyeline sahip olsa da usulen zayıf hazırlanmış belgelerde kiraya verene avantaj değil risk doğurabilir.
Ayrıca tahliye taahhüdünün hangi taşınmaza ilişkin olduğunun da tereddütsüz şekilde belirlenmesi gerekir. Kiralananın açık adresi, bağımsız bölüm bilgileri ve taraf bilgileri eksiksiz gösterilmediğinde belgeye ilişkin tartışmalar yaşanabilmektedir. Mahkeme veya icra merciince yapılacak değerlendirmede, belgenin hangi kira ilişkisine dayandığının net olması aranmaktadır.
Uygulamada kiracı tarafından ileri sürülen savunmalardan biri de, taahhütnamenin baskı altında veya zorla imzalatıldığı iddiasıdır. Bu savunma tek başına otomatik sonuç doğurmasa da, somut olayın özelliklerine göre mahkeme tarafından ayrıca değerlendirilir. Özellikle kira sözleşmesinin imzalanması ile tahliye taahhüdünün düzenlenmesi arasındaki sürenin oldukça kısa olduğu, kiracının kiralanana yeni taşındığı ve dolayısıyla teslim almadığı dosyalarda Yargıtay, taahhüdün gerçek iradeyi yansıtmadığı sonucuna varabilmektedir. Bu sebeple kiraya verenin elindeki tahliye taahhütnamesinin hem şeklen hem de içerik bakımından güçlü olması, tahliye sürecinin sağlıklı yürütülmesi açısından belirleyici öneme sahiptir.
Son olarak, tahliye taahhütnamesine dayalı icra veya dava yolunda bir aylık sürenin hak düşürücü nitelikte olduğu unutulmamalıdır. Bu sürenin kaçırılması, geçerli bir taahhütname bulunsa dahi kiraya verenin bu sebebe dayanarak tahliye istemesini engelleyebilmektedir. Buna karşılık, taahhüt tarihinden önce kiraya veren tarafından süresinde gönderilmiş bir yazılı bildirim varsa, dava açma süresi sonraki kira yılı için uzayabilir; bu husus TBK m. 353’te ayrıca düzenlenmiştir.
III. Sulh Hukuk Mahkemesinde Açılacak İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye, TBK m. 352/2’de düzenlenmiştir. Buna göre kiracı, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olursa, kiraya veren kira süresinin veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu yolun en önemli özelliği, kiracının sonradan ödeme yapmasının iki haklı ihtarın doğmuş olmasını ortadan kaldırmamasıdır. Yani temerrüt nedeniyle tahliyeden farklı olarak, kiracı borcu sonradan ödese dahi iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılabilir.
Ancak her ihtar “haklı ihtar” sayılmaz. Haklı ihtar olabilmesi için; kira bedelinin muaccel olduğu tarihte ödenmemiş olması, ihtarın yazılı şekilde yapılması ve kiracıya usulüne uygun olarak tebliğ edilmesi gerekir. Kiracı kira borcunu, ihtar tebliğ edilmeden önce ödemişse, sonradan gönderilen ihtar haklı ihtar oluşturmaz. Yine aynı kira ayına ait borcun parçalanıp iki ayrı ihtara konu edilmesi de iki haklı ihtar şartını oluşturmaz. Ayrıca uygulamada kira parasının yıllık peşin ödenmesinin kararlaştırıldığı sözleşmeler bakımından da iki haklı ihtar yolunun işletilmesi her zaman mümkün görülmemektedir.
Burada kiraya verenin dikkat etmesi gereken diğer önemli nokta, iki ihtarın aynı kira yılı içinde ve farklı dönemlere ait muaccel kira borçları nedeniyle gönderilmiş olmasıdır. Aynı ay kirasının veya ilk ihtar tarihinde zaten istenebilir olan kalemlerin bölünerek ikinci bir ihtara konu yapılması, dava açıldığında kiraya vereni haklı çıkarmaz. Uygulamada çok sayıda dava bu teknik ayrıntı yüzünden reddedilmektedir. Bu sebeple iki haklı ihtar davası, şeklen kolay görünmesine rağmen pratikte ciddi dikkat gerektiren bir tahliye sebebidir.
Öte yandan icra takibi içinde gönderilen tahliye ihtarlı ödeme emri de, şartları varsa iki haklı ihtar bakımından yazılı ve haklı ihtar niteliği taşıyabilmektedir. Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararlarında, usulüne uygun icra takibiyle tebliğ edilen ödeme emrinin haklı ihtar sayılabileceği kabul edilmiştir. Bu nedenle kiraya veren, aynı kira yılı içinde iki ayrı geçerli ödeme emri göndermişse ve her ikisi de haklı ihtar niteliği taşıyorsa, sonradan Sulh Hukuk Mahkemesinde iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açabilir. Ancak dava açma süresi yine bir aydır ve hak düşürücüdür.
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davalarında en önemli teknik meselelerden biri, ihtarların gerçekten “haklı” olup olmadığının doğru tespit edilmesidir. Kiraya veren tarafından gönderilen her ihtar, sırf yazılı olduğu için haklı ihtar niteliği kazanmaz. İhtarın dayandığı kira borcunun muaccel olması, ödeme yapılmamış bulunması ve ihtarın bu borca dayanarak gönderilmiş olması gerekir.
Ayrıca ihtarların aynı kira yılı içinde gerçekleşmiş olması zorunludur. Farklı kira yıllarına ilişkin ihtarlar bir araya getirilerek iki haklı ihtar koşulu oluşturulamaz. Uygulamada kira yılının başlangıcının yanlış belirlenmesi veya sözleşmenin yenilenme döneminin hatalı hesaplanması sebebiyle çok sayıda dava reddedilmektedir. Bu nedenle ihtarların tarihleri kadar, hangi kira yılına denk geldikleri de dikkatle değerlendirilmelidir.
Bir başka önemli husus da ihtarların farklı muaccel borçlara dayanması gerekliliğidir. Aynı kira dönemine ait borcun parçalara ayrılarak veya aynı ay bedeline ilişkin tekrar tekrar ihtar gönderilerek iki haklı ihtar koşulu sağlanamaz. Yargıtay uygulaması bu konuda son derece hassastır. Dolayısıyla iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açmadan önce, her bir ihtarın dayandığı borcun ayrı ayrı incelenmesi gerekmektedir.
Yerleşik Yargıtay Uygulaması (Özet)
Yargıtay’ın istikrar kazanmış uygulamasına göre; (i) iki ihtarın aynı kira yılı içinde tebliğ edilmiş olması, (ii) her bir ihtarın farklı muaccel kira dönemlerine ilişkin bulunması ve (iii) ihtarların yazılı şekilde, usulüne uygun biçimde kiracıya ulaştırılmış olması zorunludur. Bu şartların eksikliği hâlinde dava reddedilir. Tahliye ihtarlı icra takibi içinde tebliğ edilen ödeme emri de, koşulları varsa haklı ihtar olarak değerlendirilebilir (yerleşik içtihat).
Sonuç olarak iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası teoride kolay görünmekle birlikte, uygulamada süre, muacceliyet, kira yılı ve tebligat şartları bakımından titizlikle yürütülmesi gereken bir tahliye yoludur. Ayrıca bu dava, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına girmiş olup; dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması gerekir.
IV. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davaları ve Yargıtay Kararları Işığında Değerlendirme
A. Kiraya Verenin ve Yakınlarının İhtiyacı (TBK m. 350)
İhtiyaç sebebiyle tahliye, kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebeplerinin en önemlisidir. TBK m. 350’ye göre kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Kanun metninden açıkça anlaşılacağı üzere, ihtiyaç iddiası yalnızca malik için değil, kanunda sayılan yakın çevre için de ileri sürülebilir.
Ancak ihtiyaç iddiası her zaman tahliye sonucunu doğurmaz. Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımına göre ihtiyaç sebebiyle tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Geçici nitelikteki ihtiyaçlar, henüz doğmamış ya da uzun süre sonra gerçekleşmesi olası ihtiyaçlar tahliye sebebi sayılmaz. Ayrıca dava açıldığı tarihte mevcut olan ihtiyaç, yargılama boyunca da devam etmelidir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (Özet)
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 12.09.2012 tarihli, 2012/6-388 E., 2012/560 K. sayılı kararında; ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması zorunluluğu açıkça vurgulanmıştır. Aynı kararda mahkemenin, eksik inceleme yapmaksızın somut ihtiyacın gerçekten bulunup bulunmadığını; iş hacmi, taşınmazın niteliği ve mevcut kullanım alanının yeterliliği üzerinden araştırması gerektiği belirtilmiştir.
Yargıtay ayrıca ihtiyaç iddiasının yargılama sırasında da devam etmesi gerektiğini istikrarlı biçimde kabul etmektedir. Davacının ihtiyaç iddiasına dayanmasına rağmen yargılama sırasında taşınmazın satılması, ihtiyaca dayalı kişinin koşullarının değişmesi veya başka bir taşınmaz edinilmesi gibi olgular, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğundan artık söz edilemeyeceği sonucunu doğurabilir. Bu sebeple ihtiyaç sebebiyle tahliye davasında yalnızca başlangıçtaki niyet değil, davanın sonuna kadar korunan gerçek kullanım iradesi de önem taşır.
İhtiyaç sebebiyle tahliyede Yargıtay uygulamasının bir başka önemli noktası davacı sıfatıdır. Uygulamada ihtiyaç sahibi olan kişinin mutlaka kira sözleşmesinin imzacısı olması aranmaz; malik, intifa hakkı sahibi veya yeni malik sıfatı üzerinden ihtiyaca dayalı dava açılabildiğine ilişkin yerleşik kararlar bulunmaktadır. Tüzel kişiler bakımından da işyeri ihtiyacı iddiası tamamen dışlanmış değildir; somut olayın özellikleri çerçevesinde şirketin işyeri ihtiyacı da değerlendirilebilmektedir. Bununla birlikte tüzel kişi ihtiyacında her dosya çok daha sıkı bir ispat denetimine tabidir.
Belirsiz süreli sözleşmelerde ihtiyaç sebebiyle tahliyede süre hesabı ayrıca önemlidir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde genel hükümlere göre fesih dönemi ve bildirim süreleri dikkate alınır; dava, buna göre belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açılır. Belirli süreli sözleşmelerde ise genel kural sürenin sonunda bir ay içinde dava açılmasıdır. Kiraya veren bu süreleri kaçırdığı takdirde, TBK m. 353’te düzenlenen “dava açma süresinin uzaması” imkânı ancak süresi içinde yazılı bildirim yapılmışsa devreye girer.
İhtiyaç sebebiyle tahliyenin sonunda dikkat edilmesi gereken bir başka konu da yeniden kiralama yasağıdır. TBK m. 355 uyarınca kiraya veren, ihtiyaç sebebiyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırılık, kiraya verene tazminat sorumluluğu doğurabilir. Tazminat, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olamaz. Dolayısıyla ihtiyaç iddiası sadece davayı kazanmak için ileri sürülebilecek soyut bir tahliye sebebi değildir; sonrasında da hukuki sonuç doğurur.
İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarında uygulamada en sık tartışılan konulardan biri, ihtiyaç iddiasının hangi delillerle ispat edileceğidir. Mahkemeler, yalnızca soyut beyanlarla yetinmemekte; ihtiyacın somut vakıalarla desteklenmesini aramaktadır. Bu kapsamda davacının mevcut yaşam veya çalışma koşulları, elinde başka uygun taşınmaz bulunup bulunmadığı, ihtiyaç ileri sürülen kişinin gerçekten o taşınmazı kullanma iradesi ve kullanım zorunluluğu ayrıntılı biçimde incelenmektedir.
Örneğin konut ihtiyacına dayalı davalarda davacının mevcut oturduğu yerin yetersizliği, aile bireylerinin sayısı, sağlık koşulları, taşınmazın ulaşım ve yaşam bakımından uygunluğu gibi unsurlar önem taşıyabilmektedir. İşyeri ihtiyacına dayalı davalarda ise yürütülen işin niteliği, mevcut işyerinin yetersizliği, faaliyet alanının genişletilmesi zorunluluğu ve kiralananın bu ihtiyaç bakımından gerçekten gerekli olup olmadığı dikkate alınmaktadır.
Yargıtay kararlarında, ihtiyacın sadece daha elverişli bir taşınmaza geçme isteğinden ibaret olmaması gerektiği, gerçek kullanım zorunluluğunun aranması gerektiği vurgulanmaktadır. Bu nedenle sırf daha iyi konumda, daha yeni veya daha ekonomik bir taşınmaza sahip olma düşüncesi her zaman tahliye için yeterli kabul edilmemektedir. İhtiyacın gerçekten mevcut ve ciddi olduğunun ortaya konulması gerekir.
Bunun yanında, ihtiyaç ileri sürülen kişinin kiralananı tahliye sonrasında fiilen kullanıp kullanmayacağı da önem taşımaktadır. İhtiyaç sebebiyle tahliye kararı alındıktan sonra taşınmazın kısa süre içinde üçüncü bir kişiye kiraya verilmesi veya ihtiyaç iddiası ile bağdaşmayan biçimde kullanılması, TBK m. 355 kapsamında kiraya veren bakımından tazminat sorumluluğu doğurabilmektedir. Bu durum, ihtiyaç sebebine dayanılarak tahliye istenirken sonrasındaki kullanım planının da hukuka uygun olmasının zorunlu olduğunu göstermektedir.
B. Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye (TBK m. 351)
Kiralananı sonradan edinen yeni malik, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri olarak kullanma gereksinimi sebebiyle tahliye isteyebilir. Bu hâlde TBK m. 351 uyarınca yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden itibaren altı ay sonra açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Yeni malikin, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşme sonunda dava açma hakkı saklıdır.
Yeni malik ihtiyacında da ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması zorunludur. Ayrıca bildirim süresinin kaçırılması, davanın belirtilen sürelerden önce veya çok geç açılması gibi usule ilişkin hatalar dava sonucunu doğrudan etkileyebilir. Yeniden kiralama yasağı (TBK m. 355) bu hâlde de uygulanır.
Sonuç olarak ihtiyaç sebebiyle tahliye davaları, uygulamada en çok başvurulan ancak aynı zamanda en çok ispat sorunu yaşanan dava türlerinden biridir. Yargıtay kararları ışığında değerlendirildiğinde davanın başarılı olabilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi, zorunlu ve yargılama süresince devam eden bir nitelik taşıdığının açık ve güçlü delillerle ortaya konulması gerekmektedir. Bu davalar 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartı olarak arabuluculuk kapsamındadır.
V. On Yıllık Uzama Süresinin Dolması Nedeniyle Tahliye
Türk Borçlar Kanunu m. 347, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verene sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımaz; ancak on yıllık uzama süresi sonunda önemli bir istisna getirir. Maddeye göre, belirli süreli sözleşmeler kiracı tarafından en az on beş gün önce bildirim yapılmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak tahliye isteyemez. Fakat on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Burada dikkat edilmesi gereken husus, on yılın ilk kira süresinden değil, uzama yıllarından sonra devreye girmesidir. Örneğin bir yıllık belirli süreli kira sözleşmesi yapıldıysa ve sözleşme her yıl uzamışsa, kiraya verenin sebepsiz fesih imkânı doğrudan birinci yılın sonunda değil; uzama süresi toplamda on yılı doldurduktan sonra doğar. Uygulamada bu sürenin yanlış hesaplanması çok yaygındır. Ayrıca fesih bildiriminin yazılı yapılması ve ilgili uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaşmış olması gerekir; aksi hâlde fesih bir sonraki uzama yılına sarkar.
On yıllık uzama nedeniyle tahliye davası, ihtiyaç sebebinden farklı olarak gerçek-samimi-zorunlu ihtiyaç ispatına bağlı değildir. Bu yolun avantajı, kiraya verenin herhangi bir gerekçe ispat etmek zorunda olmamasıdır. Dezavantajı ise süre hesabının oldukça teknik olması ve yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için anlam taşımasıdır. Kısacası bu kurum, uzun yıllar devam eden kira ilişkilerinde kiraya verene sınırsız olmamak kaydıyla sözleşmeden çıkış imkânı tanır.
On yıllık uzama süresine dayalı tahliye bakımından en kritik nokta, sürenin doğru hesaplanmasıdır. Uygulamada kiraya verenler çoğu zaman ilk sözleşme tarihinden itibaren on yıl geçtiğini düşünerek fesih bildirimi göndermekte; oysa kanunda esas alınan süre, belirli süreli sözleşmenin bitiminden sonra başlayan uzama yıllarıdır. Bu nedenle bir yıllık belirli süreli bir sözleşmede kiraya verenin sebepsiz fesih imkânı, sözleşmenin ilk yılından hemen sonra değil, uzama süresi on yılı doldurduktan sonra doğmaktadır.
Bildirimin içeriği de önemlidir. Kiraya verenin sözleşmeyi hangi uzama yılının sonunda sona erdirmek istediğini açıkça belirtmesi ve bildirimin kiracıya en az üç ay önceden ulaşmasını sağlaması gerekir. Bildirimin geç yapılması hâlinde fesih iradesi bir sonraki uzama yılına ilişkin sonuç doğurur.
Bu tahliye yolunun en önemli avantajı, ihtiyaç gibi ayrıca ispat gerektiren bir sebebe dayanılmamasıdır. Ancak bu avantaj, süre hesabı ve bildirim şartları bakımından yüksek dikkat gerektirir. Uygulamada çoğu hata, sürenin yanlış hesaplanması veya bildirimin geç tebliğ edilmesi sebebiyle ortaya çıkmaktadır. Bu nedenle on yıllık uzama süresine dayalı tahliye planlanıyorsa; sözleşmenin başlangıç tarihi, yenilenme dönemi, uzama yılları ve bildirim tarihi birlikte değerlendirilerek hareket edilmelidir.
Yerleşik Yargıtay Uygulaması (Özet)
Yargıtay’ın istikrar kazanmış uygulamasına göre TBK m. 347’deki on yıllık uzama süresi, belirli süreli sözleşmenin sona erdiği tarihten itibaren işlemeye başlayan uzama yıllarının toplamı dikkate alınarak hesaplanır; bu hesaba ilk kira yılı dâhil edilmez. Üç aylık fesih bildirim süresine uyulmadan yapılan fesih bildirimleri, bir sonraki uzama yılı için sonuç doğurur (yerleşik içtihat).
VI. Kira Tespit Davası: Kapsamı, Şartları ve Uygulama Esasları
Kira tespit davası, özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde kira hukukunun en önemli dava türlerinden biri hâline gelmiştir. Bu dava, mevcut kira sözleşmesi devam ederken yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini amaçlar. Hukuki dayanağı esas olarak TBK m. 344 ve m. 345’tir. TBK m. 344’e göre, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak koşuluyla geçerlidir. Taraflar arasında artış anlaşması yoksa da hâkim, yine bu üst sınırı aşmamak üzere kiralananın durumu gözetilerek hakkaniyete göre kira bedelini belirler.
Hatırlatmak gerekir ki, 7409 sayılı Kanun ile getirilen ve konut kiraları bakımından geçici olarak uygulanan azami yüzde yirmi beş artış sınırı 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yürürlükte kalmış; 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla bu geçici düzenleme sona ermiştir. Bu tarihten sonra hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında kira artış oranının yasal üst sınırı, TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Sözleşmede bu oranın üzerinde bir artış öngören hükümler, TÜFE oranını aşan kısmı bakımından geçersiz sayılır.
Kanun, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri bakımından ayrı bir sistem kurmuştur. TBK m. 344/3 uyarınca, taraflar arasında artış şartı bulunup bulunmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; TÜFE on iki aylık ortalama, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Yani beşinci yıldan sonra artık yalnızca endeks değil; emsal ve hakkaniyet de doğrudan devreye girer.
Kira tespit davasının şartları pratikte şu başlıklarda toplanır. Birincisi, ortada devam eden bir kira ilişkisinin bulunması gerekir; sona ermiş bir sözleşme için kira tespit davası açılamaz. İkincisi, dava yeni kira döneminde uygulanacak bedelin belirlenmesine yönelik olmalıdır; geçmiş dönem alacağı tahsil davaları ile karıştırılmamalıdır. Üçüncüsü, ilk beş yıl içinde artış hükmü varsa kural olarak TÜFE üst sınırı geçilemez; artış hükmü yoksa hâkim yine TÜFE sınırı içinde kalır. Dördüncüsü, beş yıldan sonra ve her beş yıllık periyotta emsal kira, taşınmazın niteliği ve hakkaniyet dikkate alınır. Beşincisi, kararın yeni kira döneminin başından itibaren sonuç doğurabilmesi için TBK m. 345’teki süre kuralına uyulmalıdır.
TBK m. 345, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın her zaman açılabileceğini öngörür. Ancak mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedelinin yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlaması için dava ya yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı ya da kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Bu şart yerine getirilirse, dava yeni dönemin sonuna kadar açılsa bile tespit edilen bedel yeni dönemin başından itibaren uygulanır. Sözleşmede artış hükmü varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olabilir. Bu madde, kira tespit davalarında süre stratejisini belirleyen temel hükümdür.
Uygulamada kira tespit davasında mahkeme genellikle emsal incelemesi yapar, bilirkişi raporu alır ve taşınmazın bulunduğu yer, niteliği, kullanım şekli, metrekaresi, fiziki durumu ile bölgedeki rayiçleri birlikte değerlendirir. Özellikle beş yıldan sonra açılan davalarda, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği değer de dikkate alınır; ancak bu değer doğrudan aynen hükme bağlanmaz, çoğu zaman hakkaniyet indirimi tartışması da gündeme gelir. Yargıtay uygulaması, kira tespit davalarında özellikle emsal karşılaştırmasının somut ve denetlenebilir olmasına önem vermektedir.
Yerleşik Yargıtay Uygulaması (Özet)
Yargıtay, kira tespit davalarında bilirkişi raporlarının soyut değerlendirmeler yerine; kiralananın bulunduğu cadde/sokak, bağımsız bölümün niteliği, alanı, kullanım şekli, yapım yılı, ısınma sistemi gibi somut özelliklerin emsallerle birlikte karşılaştırmalı şekilde incelenmesine dayanmasını aramaktadır. Bunun yanında, emsal taşınmazların hâli hazırda boş olarak yeni kiraya verilen rayiç bedellerinin esas alınmaması, mevcut kira ilişkilerine ait yenilenen kira bedellerinin emsal alınması yerleşik kabul görmüştür (yerleşik içtihat; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin kira tespitine ilişkin istikrarlı kararları).
Kira tespit davası ile kira uyarlama davası da birbirine karıştırılmamalıdır. Kira tespit davası TBK m. 344-345 çerçevesinde, kira bedelinin kanuni sisteme göre belirlenmesini amaçlar. Kira uyarlama davası ise TBK m. 138 kapsamında aşırı ifa güçlüğü gibi olağanüstü koşullarda sözleşme dengesinin bozulmasına dayanır. Her ekonomik değişim uyarlama sebebi olmadığı gibi, her kira artışı ihtiyacı da kira tespit davası ile çözülemez. Doğru dava türünün seçilmesi bu nedenle kritik önemdedir.
Kira tespit davasında uygulamada en çok dikkat edilmesi gereken hususlardan biri, dava açılma zamanının doğru belirlenmesidir. TBK m. 345 uyarınca dava her zaman açılabilse de mahkemece belirlenecek kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağı, davanın açılma tarihi ve varsa önceden yapılmış yazılı bildirim ile doğrudan bağlantılıdır. Bu nedenle kira tespit davası yalnızca maddi hukuk bakımından değil, usul hukuku bakımından da stratejik biçimde planlanmalıdır.
Beş yıllık dönemin dolması üzerine açılacak kira tespit davalarında, güncel kira bedelinden bağımsız olarak emsal kira bedelleri, taşınmazın fiziki özellikleri, bulunduğu bölge, kullanım amacı ve ekonomik koşullar daha güçlü biçimde değerlendirmeye alınmaktadır. Bu nedenle dosyada sunulacak emsal kira örneklerinin gerçekten benzer taşınmazlara ilişkin olması ve mahkeme denetimine elverişli biçimde dosyaya kazandırılması büyük önem taşımaktadır.
Uygulamada bilirkişi raporları, kira tespit davalarında belirleyici rol oynamaktadır. Ancak bilirkişi raporunun denetlenebilir, karşılaştırmalı ve somut veriye dayanması gerekir. Yüzeysel, soyut veya emsal taşınmazlarla gerçek karşılaştırma yapmayan raporlar çoğu zaman itiraz ve bozma sebebi hâline gelebilmektedir.
Sonuç olarak kira tespit davası; yalnızca kira artış oranının yükseltilmesini amaçlayan basit bir dava olmayıp sözleşme süresi, artış hükmü, beş yıllık dönem, emsal araştırması, bilirkişi incelemesi ve dava açma zamanı gibi birçok unsurun birlikte değerlendirilmesini gerektiren teknik bir dava türüdür. Kira tespit davası da 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alınmış olup, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması zorunludur.
VII. Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Olarak Arabuluculuk
5 Nisan 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu kapsamda yer alan başlıca uyuşmazlıklar şunlardır: tahliye davaları (ilamsız icra yoluyla tahliye dışında), kira bedelinin tespiti, kira bedelinin uyarlanması, kira alacağı ve tazminata ilişkin davalar.
Buna karşılık kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kapsamın dışındadır. Dolayısıyla; kira borcunun ödenmemesi sebebiyle başlatılan tahliye talepli ilamsız icra takibinde, takibe itiraz edilmesi hâlinde icra mahkemesinde açılacak itirazın kaldırılması ve tahliye davalarında ayrıca arabuluculuk dava şartı aranmaz. Aynı şekilde tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılan ilamsız icra takibi de bu istisna kapsamındadır.
Ancak tahliye taahhüdüne dayalı icra takibine imzaya itiraz edilmesi hâlinde, davanın Sulh Hukuk Mahkemesinde açılması gerekeceğinden, bu aşamada dava şartı arabuluculuk hükümleri yeniden uygulama alanı bulur. Bu hassas usul ayrımı, kira uyuşmazlıklarında yol haritasının doğru çizilmesi bakımından son derece önemlidir.
Arabuluculuk başvurusu yapılmaksızın doğrudan açılan davalarda mahkeme, dava şartı yokluğu sebebiyle davayı usulden reddedecektir. Bu sebeple kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda hangi taleplerin doğrudan icra veya dava yoluyla, hangilerinin önce arabuluculuk aşamasından geçirildikten sonra yargıya taşınabileceği titizlikle değerlendirilmelidir.
Sonuç
Kira hukukunda tahliye ve kira tespit süreçleri, uygulamada sanıldığından çok daha teknik ve çok daha süreye bağlı alanlardır. Kiracının kira borcuna ilişkin temerrüdü ile tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi aynı şey değildir. İki haklı ihtar davasında kiracının sonradan ödeme yapması sonucu değiştirmeyebilir; buna karşılık temerrüt nedeniyle tahliyede otuz gün içinde yapılan tam ödeme tahliye yolunu kapatır. İhtiyaç sebebiyle tahliyede ise asıl mesele, ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi, zorunlu ve yargılama boyunca devam eden bir nitelik taşıyıp taşımadığıdır. On yıllık uzama süresinin dolması ise ispat yükü bakımından daha rahat, fakat süre hesabı bakımından daha hassas bir tahliye sebebidir. Kira tespit davası da ilk beş yıl, beş yıldan sonrası, TÜFE sınırı, emsal kira ve TBK m. 345’teki etki şartı birlikte değerlendirilmeden doğru kurulamaz.
Bütün bu süreçlerde ayrıca 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren dava şartı arabuluculuk düzenlemesinin doğru biçimde uygulanması gerekir. İlamsız icra yoluyla tahliye istisnası dışındaki kira uyuşmazlıklarında, arabuluculuk aşamasının atlanması davanın usulden reddi sonucunu doğuracaktır.
Kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıkların başarılı biçimde yürütülmesi; doğru hukuki yolun seçilmesini, hak düşürücü sürelere riayet edilmesini, ihtar ve tebligat işlemlerinin usulüne uygun yapılmasını ve uyuşmazlığın niteliğine göre dava ya da icra stratejisinin baştan kurgulanmasını gerektirir. Aksi hâlde haklı bir talep dahi, usul hataları sebebiyle reddedilebilir. Bu nedenle hem kiraya verenler hem de kiracılar bakımından kira hukukundan kaynaklanan her uyuşmazlık, somut olayın özellikleri çerçevesinde, güncel mevzuat ve yerleşik Yargıtay uygulaması ışığında ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Uygunluk, belge akışı ve başvuru sırasını birlikte değerlendirelim. İletişim