ВНЖ по недвижимости

ВНЖ по недвижимости (Закон № 6458, ст. 31/1-b)

ВНЖ по недвижимости, то есть ВНЖ по подпункту (b), является видом краткосрочного вида на жительство, на который могут подать заявление иностранные граждане при приобретении в Турции недвижимого имущества жилого назначения. Это разрешение, регулируемое Законом № 6458 «Об иностранцах и международной защите», предоставляет иностранцам, владеющим недвижимостью в Турции, право проживать в течение определённых сроков, обычно от одного до двух лет.

ВНЖ по недвижимому имуществу, предусмотренный подпунктом (b) пункта 1 статьи 31 Закона № 6458, основан на покупке недвижимости стоимостью не менее 200 000 USD в крупных городах и не менее 75 000 USD в других городах. Этот вид на жительство не является инвестиционной программой для гражданства и не даёт прямого права на турецкое гражданство.

Основные условия

Недвижимость, используемая для заявления на ВНЖ, должна быть готова для проживания, иметь титул собственности и разрешение на эксплуатацию. Подать заявление на ВНЖ по недвижимости на основании договора обещания продажи недвижимости невозможно; следовательно, право собственности должно быть передано на имя заявителя.

• Стоимость недвижимости должна составлять не менее 200 000 USD в крупных городах и не менее 75 000 USD в других городах.
• Недвижимость для ВНЖ должна находиться только в открытой зоне. Существуют районы, которые не признаются подходящими для заявлений на ВНЖ; такие районы называются «закрытыми зонами». Даже если все инвестиционные условия выполнены, получить ВНЖ по недвижимости в этих районах невозможно.
• Титул собственности должен быть оформлен на имя инвестора.
• Для собственника статусом является ВНЖ по недвижимости. Однако для семьи собственника ситуация на этапе первого заявления отличается.
• Первичный срок ВНЖ: при первом заявлении в основном выдаётся ВНЖ на один год. Вместе с тем у Управления по миграции есть дискреционные полномочия, и возможно получение ВНЖ на срок более одного года. ВНЖ по недвижимости может продлеваться ежегодно; при продлении можно запрашивать ВНЖ на два-три года. Заявления на продление не ограничены по количеству при условии сохранения требований. После истечения срока ВНЖ всегда можно подать заявление на продление.
• Покупка недвижимости в закрытой зоне является основанием для отказа в ВНЖ, даже если стоимость превышает 200 000 USD.

Одним из важнейших вопросов при заявлениях на краткосрочный ВНЖ по основанию приобретения недвижимости в Турции является то, находится ли недвижимость в «открытой зоне» или «закрытой зоне». Эта практика осуществляется Управлением по миграции в рамках Закона № 6458 и соответствующих административных правил.

Практика открытых и закрытых зон

Что такое закрытая зона?

Закрытая зона означает районы или кварталы, где иностранцы не могут получить ВНЖ на основании приобретения недвижимости. Основные цели практики закрытых зон следующие:

• Предотвращение чрезмерного роста иностранного населения в отдельных кварталах,
• Сохранение демографического баланса,
• Содействие обеспечению общественного порядка и социальной адаптации.

Управление по миграции объявляет закрытыми зоны, где доля иностранного населения превышает определённый порог, на практике принимается предел 20%. В таких районах:

• Новые заявления на ВНЖ по недвижимости не принимаются,
• Действующие разрешения могут продлеваться с учётом исключительных обстоятельств,
• Заявление на гражданство рассматривается отдельно; автоматического права не возникает.

Что такое открытая зона?

Открытая зона означает районы, где иностранцы могут подать заявление на краткосрочный ВНЖ, приобретая недвижимость. В этих районах заявление возможно при выполнении следующих условий:

• Требование к стоимости недвижимости выполнено,
• Титул собственности зарегистрирован на имя заявителя,
• Имеются другие общие условия.

Как определяются зоны?

Закрытые и открытые зоны определяются не по провинциям, а по районам и даже кварталам. Управление по миграции оценивает:

• Долю иностранного населения,
• Миграционную плотность,
• Социальные и административные риски

и принимает решения по кварталам. Эти списки могут время от времени обновляться; район, открытый сегодня, в будущем может стать закрытым.

В настоящее время в Стамбуле десять районов закрыты для новых заявлений на ВНЖ: Фатих, Эсенюрт, Авджылар, Бахчелиэвлер, Башакшехир, Багджылар, Эсенлер, Кючюкчекмедже, Султангази и Зейтинбурну.

В Анкаре к закрытым зонам относятся Алтындаг, Мамак и Кечиорен; в Измире — Буджа, Борнова и Конак. Кроме того, в 63 провинциях закрыто 1 169 кварталов для новой регистрации иностранцев, а в Стамбуле число закрытых кварталов составляет 54.

Этот список может обновляться Управлением по миграции. Поэтому до инвестирования жизненно важно правильно определить различие между крупными и другими городами, уточнить статус открытой или закрытой зоны и получить юридическую поддержку по способу осуществления инвестиции.

Семейный статус

Подать заявление на ВНЖ по недвижимости могут только лица, чьи имена указаны в титуле собственности на приобретённое жильё. Иными словами, семья собственника не получает право на такой же ВНЖ по недвижимости. Однако семья лица, имеющего ВНЖ по недвижимости, также может стать обладателем ВНЖ. Для членов семьи на первом этапе возможен туристический ВНЖ, а при продлении — заявление на семейный ВНЖ.

При первом заявлении:

• Инвестор: ВНЖ по недвижимости
• Супруг(а) и дети: туристический ВНЖ

На этапе продления:

• Члены семьи могут стандартно продлить туристический ВНЖ или
• Перейти на семейный ВНЖ.

Количество заявлений на продление не ограничено.

Использование недвижимости

• После получения ВНЖ сдача недвижимости в аренду запрещена.
• Инвестор обязан лично проживать в приобретённом жилье.

Использование недвижимости в коммерческих целях может привести к следующим последствиям:

• Непродление ВНЖ,
• Аннулирование уже выданного ВНЖ.

Необходимые документы

• Фото первой страницы паспорта
• Апостилированное и заверенное свидетельство о рождении
• Апостилированная и заверенная справка о несудимости
• Справка о нумерации, получаемая в муниципалитете по титулу и паспорту
• DASK, обязательное страхование от землетрясений
• Отчёт об оценке недвижимости, экспертиза
• Документы об обмене валюты, DAB
• Выписка со счёта в турецком банке
• Фото титула собственности
• Фото штампа въезда и визы
• Биометрические фотографии
• Документ UETS, Национальная система электронных уведомлений, при продлении ВНЖ

Список документов может меняться в зависимости от семейного положения и страны гражданства заявителя. В текущей практике следует отметить, что по недвижимости, приобретённой после 01.01.2025, отчёт об оценке, документ о покупке валюты и платёжные квитанции не запрашиваются; учитывается только наличие стоимости недвижимости выше 200 000 USD.

Особенно важны два момента: условие 200 000 USD должно выполняться на дату передачи титула, а стоимость, указанная при передаче титула в качестве базы для пошлины, должна быть реальной стоимостью, то есть не менее 200 000 USD. Если фактически уплаченная цена выше 200 000 USD, но в титуле указана меньшая сумма, недвижимость не будет считаться подходящей для ВНЖ. Аналогично, даже если на согласованную с продавцом дату была оплачена сумма, эквивалентная 200 000 USD, но на дату передачи титула сумма в турецких лирах опустилась ниже 200 000 USD, такая недвижимость не может использоваться в рамках ВНЖ по подпункту (b).

Перспектива гражданства

С помощью этого метода гражданство возможно только через общий порядок подачи заявления. Требуемые условия следующие:

• Фактическое и постоянное проживание в Турции,
• Общее пребывание заявителя за границей за последние пять лет не должно превышать 365 дней, а за последний год — шести месяцев,
• Сохранение непрерывного и законного статуса ВНЖ по недвижимости.

Важное примечание: частые и длительные выезды за границу могут привести к обнулению срока проживания.