صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات

مرحله به مرحله

مراحل سرمایه‌گذاری برای کسب شهروندی ترکیه از طریق سهام صندوق

تمامی مراحل شامل ۱۱ بخش برای درخواست شهروندی از طریق صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIF) یا صندوق سرمایه‌گذاری جسورانه (VCF):

1. 1

   بخش اول - مبنای قانونی درخواست شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری در صندوق

   کسب شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری تحت قانون شهروندی ترکیه شماره ۵۹۰۱ و آیین‌نامه اجرای قانون شهروندی ترکیه تنظیم می‌شود. طبق ماده ۲۰ آیین‌نامه، به اتباع خارجی که شرایط سرمایه‌گذاری خاصی را برآورده می‌کنند، اجازه داده می‌شود به روش استثنایی شهروندی ترکیه را کسب کنند.

   یکی از این انواع سرمایه‌گذاری، خرید سهام صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات یا صندوق سرمایه‌گذاری جسورانه است. طبق ماده ۲۰/۲-هـ آیین‌نامه، سرمایه‌گذاران خارجی که حداقل ۵۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا یا معادل آن به ارزهای خارجی سهام REIF یا VCF را به شرط نگهداری حداقل سه سال خریداری کرده و این وضعیت توسط هیئت بازارهای سرمایه تایید شده باشد، می‌توانند برای شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری اقدام کنند.

   سازمان ذی‌صلاح در این مسیر درخواست، هیئت مدیره بازارهای سرمایه (SPK) است. برای اینکه متقاضی بتواند فرآیند شهروندی را ادامه دهد، برآورده شدن شرط سرمایه‌گذاری باید توسط SPK تحت یک گواهی انطباق تایید شود. بدون دریافت گواهی انطباق، شرط سرمایه‌گذاری درخواست شهروندی تکمیل شده تلقی نمی‌شود.

2. 2

   بخش دوم - صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات و صندوق سرمایه‌گذاری جسورانه چیست؟

   صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات یک ابزار بازار سرمایه است که منابع جمع‌آوری شده از سرمایه‌گذاران را به املاک، پروژه‌های املاک یا دارایی‌های متکی به املاک هدایت می‌کند. این صندوق‌ها به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهند بدون نیاز به خرید مستقیم املاک، به طور غیرمستقیم در بازار املاک سرمایه‌گذاری کنند.

   صندوق سرمایه‌گذاری جسورانه یک ساختار صندوق است که امکان سرمایه‌گذاری در شرکت‌های نوپا، کسب‌وکارهای دارای پتانسیل رشد یا شرکت‌های نیازمند به سرمایه تحت استراتژی‌های سرمایه‌گذاری خاص را فراهم می‌کند. این صندوق‌ها معمولاً حوزه‌های سرمایه‌گذاری را هدف قرار می‌دهند که پتانسیل رشد بالاتری دارند اما ممکن است ریسک‌های بالاتری نیز به همراه داشته باشند.

   در مورد درخواست‌های شهروندی، شرط اساسی در هر دو نوع صندوق این است که سهام صندوق حداقل مبلغ مقرر در قوانین را پوشش دهد و حداقل به مدت سه سال نگهداری شود. با این حال، ماهیت صندوقی که قرار است در آن سرمایه‌گذاری شود، ساختار نقدشوندگی آن، پروفایل ریسک، قوانین صندوق، سند انتشار، شرایط خرید مجدد و فرصت‌های خروج سرمایه‌گذار از صندوق باید قبل از سرمایه‌گذاری به دقت بررسی شود.

   حتی اگر سرمایه‌گذاری در صندوق برای درخواست شهروندی مناسب باشد، اهداف مالی سرمایه‌گذار، درک او از ریسک و تعهد به ماندن در سرمایه‌گذاری به مدت سه سال باید به طور جداگانه ارزیابی شود.

3. 3

   بخش سوم - حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری

   حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری هنگام درخواست شهروندی ترکیه از طریق سهام REIF یا VCF معادل ۵۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا یا معادل آن به ارزهای خارجی است. این مبلغ باید در مرحله خرید سهام صندوق تامین شود.

   در تعیین مبلغ سرمایه‌گذاری، تراکنش فروش ارز خارجی، مبلغ معادل به لیر ترکیه، خرید سهام صندوق و ثبت الکترونیکی سهام نزد سپرده‌گذاری مرکزی (MKK) با هم ارزیابی می‌شوند.

   ارزش سهام صندوق ممکن است پس از سرمایه‌گذاری بسته به شرایط بازار، ارزش دارایی‌های موجود در سبد صندوق یا تغییرات نرخ ارز تغییر کند. مشروط بر اینکه سرمایه‌گذار سهام را به اراده خود نفروشد، واگذار نکند یا کاهش ندهد، کاهش بعدی در ارزش به طور خودکار به معنای از دست رفتن شرط حداقل سرمایه‌گذاری در همه موارد نیست.

   با این حال، اقدام سرمایه‌گذار به فروش، انتقال، رفع مسدودی یا کاهش مبلغ سرمایه‌گذاری در سهام صندوق به درخواست خود او، ریسک جدی برای درخواست شهروندی ایجاد می‌کند. بنابراین، شرط نگهداری سهام به مدت سه سال و ویژگی‌های نقدشوندگی سرمایه‌گذاری باید قبل از انجام سرمایه‌گذاری در صندوق به دقت ارزیابی شود.

4. 4

   بخش چهارم - تراکنش فروش ارز خارجی و خرید صندوق

   هنگام درخواست شهروندی از طریق سهام صندوق، مبلغ ارز خارجی مربوطه باید قبل از تراکنش به یک بانک فعال در ترکیه فروخته شود و توسط بانک به بانک مرکزی جمهوری ترکیه منتقل گردد. با مبلغ لیر ترکیه به دست آمده در نتیجه این تراکنش، سهام REIF یا VCF خریداری می‌شود.

   بنابراین، سرمایه‌گذار باید اطمینان حاصل کند که تراکنش فروش ارز خارجی قبل از خرید صندوق مطابق با قوانین انجام شده است. سند خرید ارز (DAB)، توصیف‌های تراکنش، اطلاعات پاسپورت یا کد شناسایی اتباع خارجی و مبلغ تراکنش برای پرونده درخواست مهم هستند.

   ممکن است پس از تکمیل تراکنش، انصراف از آن یا لغو فروش ارز خارجی امکان‌پذیر نباشد. بنابراین، سرمایه‌گذار باید قبل از انجام تراکنش تبدیل ارز، انتخاب صندوق، استراتژی سرمایه‌گذاری، عواقب قانونی و مناسب بودن برای درخواست شهروندی را شفاف کند.

   در فرآیند خرید صندوق، فرآیندهای بانک، موسسه سرمایه‌گذاری، شرکت مدیریت سبد، سپرده‌گذاری مرکزی و هیئت بازارهای سرمایه به یکدیگر مرتبط هستند. بنابراین، برای اطمینان از سیر تراکنش‌ها بدون خطا، فرآیندهای سرمایه‌گذاری، مشاوره حقوقی و مشاوره مالی باید به صورت هماهنگ انجام شود.

5. 5

   بخش پنجم - ثبت MKK و حساب فرعی مسدودی شهروندی

   برای اینکه سهام REIF یا VCF به عنوان مبنای درخواست شهروندی استفاده شود، سهام باید به صورت الکترونیکی نزد سپرده‌گذاری مرکزی (MKK) ثبت و در حساب فرعی مسدودی شهروندی مسدود گردد.

   این مسدودی مکانیسم اساسی است که تایید می‌کند سرمایه‌گذار سهام را حداقل به مدت سه سال نگهداری خواهد کرد. فرآیند مسدودی در MKK از طریق موسسه سرمایه‌گذاری مربوطه انجام می‌شود. انتقال سهام به حساب متقاضی و مسدود کردن آنها در چارچوب درخواست شهروندی از جمله مهم‌ترین عناصر ارزیابی برای دریافت گواهی انطباق است.

   فرآیند مسدودی به درخواست سرمایه‌گذار انجام می‌شود. سرمایه‌گذار می‌تواند مسدودی را به اراده خود رفع کند؛ با این حال، این کار ممکن است منجر به لغو درخواست شهروندی یا ابلاغ به سازمان‌های مربوطه مبنی بر از دست رفتن شرط سرمایه‌گذاری شود.

   بنابراین، سرمایه‌گذار باید بداند که در طول دوره سه ساله، هیچ تراکنش فروش، انتقال، رهن، توقیف، اقدامات احتیاطی یا هرگونه عملیاتی که ممکن است حق مالکیت بر سهام صندوق را محدود کند، نباید انجام شود.

6. 6

   بخش ششم - تعهد نگهداری سهام به مدت سه سال

   یکی از شرایط اساسی درخواست شهروندی ترکیه از طریق سهام REIF یا VCF، نگهداری سهام به مدت حداقل سه سال است. این دوره بر اساس تاریخی ارزیابی می‌شود که در آن حداقل شرط سرمایه‌گذاری برآورده و سهام به طور مناسب مسدود شده است.

   در طول دوره سه ساله، سرمایه‌گذار نباید به اراده خود سهام ارائه شده به عنوان مبنای درخواست شهروندی را کاهش دهد، بفروشد، واگذار کند یا مسدودی آن را رفع نماید. ایجاد هرگونه بار یا محدودیتی که حق مالکیت بر سهام را محدود کند نیز ممکن است ریسکی برای درخواست ایجاد کند.

   کاهش ارزش صندوق به دلیل شرایط بازار، تغییرات نرخ ارز یا برخی حرکت‌های ارزش که خارج از اراده سرمایه‌گذار در چارچوب قوانین صندوق رخ می‌دهد، به طور خودکار به معنای از دست رفتن شرط سرمایه‌گذاری نیست. با این حال، تراکنش‌های کاهش یا انتقال سهام که به اراده فعال سرمایه‌گذار انجام می‌شود، مشکلاتی برای درخواست ایجاد می‌کند.

   بنابراین، سرمایه‌گذاری باید به طور منظم کنترل شده و مسدودی شهروندی در ثبت‌های MKK در طول دوره سه ساله حفظ شود.

7. 7

   بخش هفتم - گواهی انطباق چیست؟

   گواهی انطباق یک سند رسمی است که نشان می‌دهد سرمایه‌گذار خارجی حداقل شرایط سرمایه‌گذاری مورد نیاز برای درخواست شهروندی ترکیه را برآورده کرده است. در درخواست‌های شهروندی از طریق سهام REIF یا VCF، این سند توسط هیئت مدیره بازارهای سرمایه (SPK) صادر می‌شود.

   گواهی انطباق صادر شده از سوی SPK نشان می‌دهد که متقاضی سهام صندوق مربوطه را مطابق با الزامات مبلغ و مدت زمان مقرر در قوانین خریداری کرده و شرط سرمایه‌گذاری برای ارائه درخواست را برآورده نموده است.

   در این رابطه، معمولاً نکات زیر هنگام ارزیابی گواهی انطباق بررسی می‌شود:

   • اطلاعات هویتی و پاسپورت متقاضی،
   • شماره ثبت MKK متقاضی،
   • نوع و تعداد سهام REIF یا VCF خریداری شده،
   • مسدود بودن سهام در حساب فرعی مسدودی شهروندی،
   • برآورده شدن شرط سرمایه‌گذاری حداقل ۵۰۰,۰۰۰ دلاری،
   • انجام فرآیندهای فروش ارز و خرید صندوق با لیر ترکیه مطابق با قوانین،
   • برآورده شدن شرط نگهداری سهام به مدت حداقل سه سال،
   • عدم وجود هرگونه محدودیتی که حق مالکیت بر سهام را محدود کند.

   پس از صدور گواهی انطباق، متقاضی می‌تواند به مراحل دریافت مجوز اقامت کوتاه‌مدت و ارائه درخواست شهروندی انتقال یابد.

8. 8

   بخش هشتم - مدارک مورد نیاز برای درخواست گواهی انطباق

   هنگام درخواست گواهی انطباق از طریق سهام REIF یا VCF، معمولاً مدارک زیر آماده می‌شود:

   • کپی پاسپورت متقاضی شخص حقیقی خارجی،
   • درخواستی شامل نام، نام خانوادگی، تاریخ تولد، شماره شناسایی اتباع خارجی، آدرس و اطلاعات تماس متقاضی،
   • شماره ثبت MKK متقاضی،
   • اطلاعات سرمایه‌گذاری مربوط به سهام REIF یا VCF خریداری شده،
   • مدرکی تاییدکننده مسدودی سهام در حساب فرعی مسدودی شهروندی در MKK،
   • سند خرید ارز خارجی در صورت انجام فروش ارز،
   • مدارک موسسه سرمایه‌گذاری تاییدکننده خرید سهام و مبلغ سرمایه‌گذاری،
   • نامه‌های بانک و موسسه سرمایه‌گذاری در صورت لزوم،
   • وکالت‌نامه حاوی اختیارات ویژه در صورت ارائه درخواست توسط وکیل.

   اطلاعات هویتی متقاضی، اطلاعات پاسپورت، شماره ثبت MKK، مبلغ سرمایه‌گذاری، اطلاعات صندوق و وضعیت مسدودی باید به طور واضح و هماهنگ در مدارک منعکس شوند.

   نقص مدارک، توصیف‌های اشتباه تراکنش‌ها، تعارض در ثبت‌های MKK، تنظیم اشتباه مسدودی یا عیوب در فرآیند فروش ارز ممکن است منجر به تاخیر یا رد درخواست دریافت گواهی انطباق شود.

9. 9

   بخش نهم - نکاتی که باید هنگام انتخاب صندوق رعایت شوند

   هنگام انجام سرمایه‌گذاری در صندوق به منظور کسب شهروندی، تنها اطمینان از برآورده شدن حداقل مبلغ کافی نیست. بلکه ساختار صندوق و پروفایل ریسک آن نیز باید به دقت بررسی شود.

   هنگام انتخاب صندوق، جنبه‌های زیر باید به طور ویژه ارزیابی شوند:

   • آیا صندوق یک صندوق سرمایه‌گذاری املاک است یا یک صندوق سرمایه‌گذاری جسورانه،
   • آیا صندوق دارای زیرساخت مناسب تراکنش‌ها برای درخواست‌های شهروندی است،
   • آیا سهام صندوق در MKK ثبت و ردیابی می‌شود،
   • آیا سهام صندوق می‌تواند به حساب فرعی مسدودی شهروندی منتقل شود،
   • شرایط نقدشوندگی صندوق،
   • شرایط بازخرید سهام و خروج از صندوق،
   • پروفایل ریسک صندوق،
   • ساختار سبد صندوق،
   • عملکرد گذشته صندوق،
   • مفاد قوانین صندوق و سند انتشار،
   • عواقب مالی که ممکن است برای سرمایه‌گذار در طول دوره نگهداری سهام به مدت سه سال ایجاد شود.

   صندوقی که برای درخواست شهروندی مناسب است، ممکن است با پروفایل ریسک شخصی سرمایه‌گذار سازگار نباشد. بنابراین، انتخاب صندوق باید نه تنها از نظر حقوقی بلکه از نظر مشاوره مالی و سرمایه‌گذاری نیز ارزیابی شود.

10. 10

    بخش دهم - ریسک‌های درخواست و نکاتی که باید به آنها توجه شود

    یکی از مهم‌ترین ریسک‌ها در درخواست‌های شهروندی از طریق سهام REIF یا VCF، انجام فرآیندهای سرمایه‌گذاری در صندوق و مسدودی به صورت فنی اشتباه است. عدم انتقال سهام به حساب صحیح در MKK، عدم مسدود کردن آنها در حساب فرعی مسدودی شهروندی، یا عدم تطابق مبلغ سرمایه‌گذاری با حداقل شرط می‌تواند مشکلات جدی برای درخواست ایجاد کند.

    شرایطی که ممکن است ریسکی برای درخواست ایجاد کنند عبارتند از:

    • عدم رسیدن مبلغ سرمایه‌گذاری به معادل ۵۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا،
    • انجام تراکنش فروش ارز خارجی به صورت برخلاف قوانین،
    • ردیابی سهام صندوق در حساب اشتباه،
    • عدم ایجاد حساب فرعی مسدودی شهروندی در MKK،
    • فروش یا انتقال سهام قبل از پایان سه سال،
    • رفع مسدودی به درخواست سرمایه‌گذار،
    • ایجاد رهن، توقیف، اقدامات احتیاطی یا محدودیت‌های مشابه روی سهام،
    • انتخاب صندوقی که با پروفایل ریسک سرمایه‌گذار هماهنگ نیست،
    • عدم وجود اختیارات ویژه لازم در وکالت‌نامه،
    • وجود نقص یا تعارض در مدارک شخصی در پرونده شهروندی.

    بنابراین، قبل از انجام سرمایه‌گذاری در صندوق، باید مناسب بودن صندوق برای درخواست شهروندی و وضعیت شخصی و مالی سرمایه‌گذار با هم ارزیابی شوند.

11. 11

    بخش یازدهم - اهمیت پشتیبانی وکیل

    درخواست شهروندی ترکیه از طریق سهام REIF یا VCF یک نوع خاص از درخواست‌ها است که در آن تراکنش‌های بازارهای سرمایه و قانون شهروندی با یکدیگر تلاقی می‌کنند. بنابراین، مهم است که فرآیند ارائه درخواست تحت نظارت حقوقی انجام شود و نه تنها از طریق موسسه سرمایه‌گذاری.

    پشتیبانی وکیل به ویژه در مراحل زیر مهم است:

    • ارزیابی انطباق متقاضی با شرایط شهروندی،
    • تحلیل مناسب بودن نوع صندوق برنامه‌ریزی شده برای سرمایه‌گذاری،
    • ارزیابی قوانین صندوق، سند انتشار و شرایط سرمایه‌گذاری،
    • کنترل فرآیندهای فروش ارز و آماده‌سازی مدارک،
    • پیگیری تراکنش‌های مربوط به حساب فرعی مسدودی شهروندی در MKK،
    • آماده‌سازی پرونده درخواست گواهی انطباق،
    • همراهی فرآیند در هیئت بازارهای سرمایه،
    • تکمیل فرآیند مجوز اقامت کوتاه‌مدت،
    • آماده‌سازی پرونده شهروندی،
    • گنجاندن همسر و فرزندان در درخواست،
    • پیگیری فرآیند درخواست در سازمان‌های دولتی.

    انجام ناقص یا نادرست فرآیندها ممکن است منجر به تاخیر در درخواست، رد صدور گواهی انطباق یا باطل تلقی شدن شرط سرمایه‌گذاری شود. بنابراین توصیه می‌شود از ابتدای فرآیند از پشتیبانی حقوقی حرفه‌ای بهره‌مند شوید.

قوانین

مبنای قانونی

• قانون شهروندی ترکیه شماره ۵۹۰۱

  مسائل مربوط به کسب، از دست دادن شهروندی ترکیه، و همچنین فرآیندها و اصول اساسی مربوط به شهروندی را تنظیم می‌کند.

• آیین‌نامه اجرای قانون شهروندی ترکیه

  شرایط و فرآیندهای درخواست دریافت شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری و به روش استثنایی را تعیین می‌کند.

• ماده ۲۰/۲-هـ آیین‌نامه اجرای قانون شهروندی ترکیه

  مقررات مربوط به امکان درخواست دریافت شهروندی ترکیه به روش استثنایی برای اتباع خارجی که خرید سهام صندوق سرمایه‌گذاری املاک یا صندوق سرمایه‌گذاری جسورانه به ارزش حداقل ۵۰۰,۰۰۰ دلار آمریکا به شرط نگهداری سه سال توسط هیئت بازارهای سرمایه برای آنها تایید شده است.

• قوانین بازارهای سرمایه

  دارای اهمیت در رابطه با صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک، صندوق‌های جسورانه، سهام، مدیریت سبد، ثبت در MKK و تراکنش‌های سرمایه‌گذاران است.

• قانون اتباع خارجی و حمایت بین‌المللی شماره ۶۴۵۸

  دارای اهمیت در رابطه با فرآیندهای دریافت مجوز اقامت کوتاه‌مدت برای اتباع خارجی متقاضی شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری است.